Rammelån: du får låne 60 prosent av boligen, betaler renter bare på det du bruker, og må passe nedbetalingen selv

Kort oppsummert

• Et rammelån er en kredittramme med pant i boligen. Du tar ut og betaler inn i nettbanken når du vil, og betaler renter bare på det du har trukket. Bankene kaller det også fleksilån, flexilån og boligkreditt.
• Rammen kan være inntil 60 prosent av boligens verdi. Grensen står i utlånsforskriften, og gjelder samlet lån: har du et vanlig boliglån ved siden av, må begge til sammen holde seg under 60 prosent.
• Når banken vurderer om du tåler lånet, regner den som om hele rammen er brukt, med minst 7 prosent rente. Det er også forskriftens regel.
• Renten ligger litt over vanlig boliglån. DNB oppgir fra 5,24 prosent nominell, SpareBank 1 5,40 i priseksempelet sitt, KLP fra 5,40 for kunder utenfor medlemsordningene. Nordea tar 70 kroner i termingebyr og oppgir 6,14 prosent effektiv rente.
• Det finnes ingen nedbetalingsplan og ingen fastrente. Banken trekker renter og gebyr hver måned. Avdragene betaler du når du selv velger, og velger du aldri, står lånet der. KLP setter ti år som lengste løpetid.
• Passer for den som har betalt ned mye, har god kontroll, og vil ha tilgang til pengene til oppussing, bil eller uventede utgifter uten å søke hver gang. Passer dårlig for den som trenger en plan for å betale ned.

Hva et rammelån er

Et vanlig boliglån er et nedbetalingslån. Du låner et beløp, og banken trekker renter og avdrag hver måned etter en plan til lånet er borte. Et rammelån snur det. Banken gir deg en ramme, for eksempel to millioner kroner, med pant i boligen. Du bestemmer selv hvor mye av den du bruker og når.

SpareBank 1 forklarer det med et kredittkort: du har en sum tilgjengelig, men betaler renter bare på det du faktisk har brukt. Har du en ramme på 2,4 millioner og brukt to, betaler du renter av to millioner og har 400 000 kroner til rådighet i nettbanken.

Renter og gebyr trekkes hver måned fra en konto du oppgir. Avdrag er frivillige. Det du betaler inn utover rentene, reduserer lånet, og pengene kan tas ut igjen senere så lenge du er innenfor rammen. Nordea og DNB lar begge låntakere disponere rammen fra hver sin nettbank.

Grensen på 60 prosent er forskriftens

Alle bankene oppgir at rammen kan være inntil 60 prosent av boligens verdi. Det er ikke fordi bankene har blitt enige. Utlånsforskriften sier at et lån med pant i bolig ikke kan overstige 90 prosent av boligens verdi, og at grensen for rammekreditter er 60 prosent. Banken kan ikke gi mer, uansett hvor god økonomi du har.

Grensen gjelder samlet. KLP og Nordea skriver begge at du kan ha rammelån ved siden av et vanlig boliglån, men at den totale belåningen ikke kan overstige 60 prosent av boligens verdi. Har du et boliglån på 70 prosent av verdien, får du ikke rammelån før det er betalt ned til under 60.

Forskriften har en regel til som gjelder rammelån spesielt. Når banken vurderer om du har råd, skal den legge til grunn at hele rammen er brukt, med en renteøkning på 3 prosentpoeng og minst 7 prosent rente. Du må altså tåle full ramme selv om du har tenkt å bruke en brøkdel. Det er derfor rammen ikke settes høyere enn du kan betjene, og derfor den kan bli mindre enn 60 prosent hvis inntekten ikke rekker.

Hva det koster

Rentene bankene oppga 12. september 2026, lest på bankenes egne sider:

Renten settes individuelt hos alle, og «fra»-renten er den beste. Prisen avhenger av hvor mye du låner i forhold til verdien. SpareBank 1 forutsetter belåning inntil 45 prosent i sitt eksempel, ikke 60.

Ligger rammelånet over vanlig boliglån? Hos de fleste bankene, litt. Grunnen er at banken ikke vet når den får pengene tilbake. Hvor mye det utgjør for deg, ser du ved å sammenligne bankens rammelånsrente med renten på et nedbetalingslån med samme belåning. Boliglånstabellen vår viser nedbetalingslånene i Finansportalens register, sortert på effektiv rente.

Termingebyret betyr mer enn det ser ut til. Trekker du 100 000 kroner av rammen og betaler 70 kroner i måneden i gebyr, er det 840 kroner i året, som tilsvarer 0,84 prosentpoeng på det beløpet. Trekker du to millioner, er det ingenting. Rammelån er derfor dyrere enn renten antyder for den som bruker lite av rammen. Slik regner du effektiv rente med gebyret inne.

Rammelån kan ikke ha fastrente. KLP skriver at en fastrenteavtale krever en fast nedbetalingsplan, og at det ikke er mulig å ta ut og sette inn penger på lånet. Hva fastrente ellers er, står i egen sak.

Rammelån eller nedbetalingslån

Fordelen er tilgangen. Skal du pusse opp over to år, kjøpe bil om et halvt år eller ha en reserve for uventede utgifter, slipper du å søke hver gang og slipper å betale renter på penger som står på konto i påvente av bruk. Eika peker på oppussing som det typiske: kostnadene kommer over tid, og rammen tas ut i takt med regningene.

Ulempen er at ingen passer på nedbetalingen. På et nedbetalingslån betaler du avdrag uten å tenke på det. På et rammelån må du selv sette opp en fast overføring, og du kan stoppe den i nettbanken når du vil. SpareBank 1 skriver rett ut at det er du som bestemmer når og hvor mye, og KLP anbefaler et fast månedlig trekk som minst dekker renter og gebyr. Blir lånet stående, betaler du renter på det i årevis. Nordea skriver at du bør ha en plan for nedbetaling selv om lånet ikke krever det.

Den andre ulempen er tilgangen selv. Penger som er lette å ta ut, blir tatt ut. Eika skriver at rammelån passer for den med god økonomisk kontroll, og det er en høflig måte å si at det passer dårlig for den uten.

Hvem det passer for

Rammelån forutsetter at du har betalt ned til under 60 prosent, og ofte godt under. Det er derfor et lån for den som har eid en stund, eller som kjøpte med mye egenkapital. Eika nevner seniorer med stor boligverdi som en gruppe. For den som nettopp har kjøpt med 90 prosent belåning, er det ikke aktuelt.

Det passer den som har et konkret bruk over tid, som oppussing, og som vet at nedbetalingen må styres selv. Lån til oppussing, med og uten pant, har vi sammenlignet for seg.

Det passer dårlig som erstatning for hele boliglånet for den som er avhengig av at avdragene går av seg selv. Da er et nedbetalingslån med avdragsfrihet ved behov et tryggere valg, og bankene gir avdragsfrihet på vanlige lån når det er grunn til det.

Slik søker du

Du søker som på et vanlig boliglån, og banken vurderer inntekt, gjeld, boligverdi og betjeningsevne med full ramme. KLP ber deg skrive i søknaden at du vil ha rammelån. Nordea skriver at søknaden går raskere hvis du lar banken hente lønns- og skatteopplysninger. Tilbudet kommer elektronisk og signeres med BankID. Har du boliglån i en annen bank, kan rammelånet erstatte det, og da flyttes pantet.

Får du rammen, oppretter du en fast overføring for renter og gebyr, og gjerne et avdrag. KLP viser hvordan i nettbanken. Det er det ene grepet som gjør rammelånet til et lån du betaler ned, og ikke bare et lån du har.

Spørsmål og svar

Hva er et rammelån?

Et boliglån med kredittramme. Banken gir deg en ramme på inntil 60 prosent av boligens verdi med pant i boligen, du tar ut og betaler inn som du vil, og betaler renter bare på det du har brukt. Kalles også fleksilån, flexilån og boligkreditt.

Hvor mye kan jeg få i rammelån?

Inntil 60 prosent av boligens verdi, samlet med annet lån på boligen. Grensen står i utlånsforskriften. Rammen kan bli lavere hvis inntekten din ikke tåler full ramme med minst 7 prosent rente.

Hva er ulempene med rammelån?

Ingen nedbetalingsplan, ingen fastrente, og en rente som ligger litt over vanlig boliglån. Avdragene må du selv sørge for, og pengene er lette å ta ut. Termingebyret gjør lånet dyrt hvis du bruker lite av rammen.

Kan jeg ha rammelån og vanlig boliglån samtidig?

Ja, men samlet lån kan ikke overstige 60 prosent av boligens verdi.

Er rammelån dyrere enn boliglån?

Vanligvis litt. DNB oppgir fra 5,24 prosent nominell på rammelån, SpareBank 1 5,40 og KLP fra 5,40 for ikke-medlemmer per 12. september 2026. Sammenlign med nedbetalingslånene i boliglånstabellen ved samme belåning.

Kan jeg få fastrente på rammelån?

Nei. Fastrente forutsetter en fast nedbetalingsplan, og det har ikke rammelånet.