Hva et omstartslån koster

Kort oppsummert

• Et omstartslån er refinansiering med pant i bolig for deg som har betalingsanmerkning eller inkasso. Har du ikke ledig verdi i boligen, finnes lånet ikke for deg.
• Etableringsgebyret er en prosentsats, ikke et fast beløp. Kraft Bank oppgir fra 2 til 4 prosent med minimum 20 000 kroner. Bluestep oppgir fra 1 til 4 prosent.
• Til sammenligning tar vanlige banker gjerne noen tusenlapper flatt for det samme.
• Gebyret betales i sin helhet den første måneden. Det er derfor det korte perspektivet er dyrere enn renten alene tilsier.
• De fleste bankene regner ikke gebyret inn i den effektive renten de viser fram i markedsføringen. Da er tallet lavere enn det du faktisk betaler.
• Bluestep oppgir en effektiv rente som er lavere enn deres egen nominelle rente. Det er ikke mulig når det finnes gebyrer.
• Svea oppgir gebyret sitt, men regner den effektive renten som om gebyret var penger du fikk utbetalt.
• Bank2 og Bluestep er samme selskap. Søker du på det ene navnet, betaler du dobbelt så mye i termingebyr som på det andre.

Hva et omstartslån er

Det er et vanlig lån med pant i boligen din. Banken betaler ut kreditorene dine, du sitter igjen med ett lån og én regning. Fordi banken har sikkerhet i boligen, kan den låne ut til folk andre banker sier nei til.

Prisen for det er renten. Den ligger godt over et vanlig boliglån, men under kredittkort og forbrukslån. Det er hele forretningsideen.

Uten ledig verdi i boligen får du ikke lånet. Dette er det viktigste avsnittet i artikkelen, og det er det som oftest hoppes over. Banken må ha noe å ta pant i som ikke allerede er pantsatt. Kraft Bank skriver at lån med annenprioritets pant vurderes opp til 60 prosent samlet belåningsgrad. Ligger du over, er svaret nei, uansett hvor god inntekten din er.

Har du ikke bolig, finnes det ikke omstartslån i Norge. Da er veien en annen, og den står nederst i artikkelen.

Gebyret er en prosentsats

Her er det som skiller disse bankene fra en vanlig bank, og det er ikke renten.

En vanlig bank tar et fast etableringsgebyr. Noen tusenlapper, og beløpet står i prislisten. Spesialbankene tar en prosentandel av lånet, og de har ikke noe tak som slår inn i praksis.

Fra bankenes egne prislister:

På et lån på to millioner betyr fire prosent 80 000 kroner. Det er ikke fordelt over løpetiden. Det betales når lånet settes opp.

Regnestykket blir da et annet enn det renten alene forteller. Et lån du beholder i 25 år fordeler gebyret over 300 terminer. Et lån du refinansierer bort etter tre år fordeler det over 36. Samme gebyr, helt ulik pris.

Dette er verdt å tenke gjennom før du søker, fordi flere av bankene selv beskriver omstartslånet som midlertidig. De skriver at målet er at du skal tilbake til en vanlig bank. Skjer det, har du betalt hele gebyret for en kort periode.

Renten de viser fram er ikke renten du betaler

Alle banker som markedsfører lån må oppgi et representativt eksempel med effektiv rente. Effektiv rente skal inkludere gebyrene. Det er hele poenget med tallet.

Vi har regnet etter på eksemplene. Metoden er den samme som Finansportalen bruker: den årlige renten som gjør nåverdien av alle betalinger lik det du faktisk får utbetalt.

Kraft Banks eksempler stemmer på kronen. De regner et etableringsgebyr inn i den effektive renten de viser fram. De bruker riktignok nederste kant av sitt eget spenn, altså 2 prosent og ikke 4, men regnestykket er korrekt.

Bluesteps eksempel går ikke opp. Banken oppgir en effektiv rente på 8,55 prosent ved en nominell rente på 8,60 prosent. Med et etableringsgebyr på minst én prosent kan ikke den effektive renten være lavere enn den nominelle. Den kan bare være høyere. Regner vi uten gebyr i det hele tatt, er gulvet 8,95 prosent.

Feilen står ikke alene. Totalbeløpet i det samme eksempelet svarer til en helt annen nominell rente enn den banken oppgir. To tall som peker hver sin vei, altså ikke én trykkfeil.

Svea oppgir gebyret, og regner det så bort. Svea er den eneste av bankene som skriver etableringsgebyret rett inn i låneeksempelet sitt, og de bruker toppen av spennet: 80 000 kroner på et lån på to millioner. Det er den ærlige enden. Men den effektive renten på 9,33 prosent er regnet som om låntakeren fikk utbetalt 2 080 000 kroner. Hun får 2 000 000, og betaler tilbake et lån på 2 080 000. Regnet av det hun faktisk får, er renten 9,85 prosent.

Sammenstillingen:

Forskjellen i høyre kolonne er ikke rente. Det er gebyr.

For de tre øverste er høyre kolonne regnet med bankens eget høyeste etableringsgebyr. For Svea er det samme gebyr i begge kolonner, 80 000 kroner; forskjellen der ligger i hva gebyret regnes mot.

Instabanks tall er hentet fra lånekalkulatoren på bankens egen side, ikke fra et representativt eksempel. Svea publiserer ikke nominell rente eller gebyrspenn på sin egen side, bare låneeksempelet.

Bank2 og Bluestep er samme bank

De står som to alternativer i alle oversikter over omstartslån. De er ett foretak, registrert som Enity Bank Group AB (publ) NUF. Verken «Bank2» eller «Bluestep» finnes som registrert foretaksnavn.

I Finansportalen skiller de seg på ett tall: termingebyret. Det ene navnet tar 50 kroner i måneden, det andre 25. Over 25 år er det 7 500 kroner. Samme bank, samme penger, ulikt navn på søknaden.

Du kan søke selv, eller bruke en agent

Du kan gå til banken selv, eller bruke en låneagent. Agenten sender én søknad videre til flere banker og henter inn tilbud du kan sammenligne. Du sparer tid, og det koster deg ingenting, fordi agenten får betalt av banken som gir lånet. Merk at hver bank gjør sin egen kredittvurdering uansett.

To ting er verdt å vite. Provisjonen kan være ulik fra bank til bank, og agenten har da en interesse i hvilket tilbud du velger. Og enkelte agenter er eid av en av bankene de formidler for. Spør om begge deler. En agent som svarer greit på det, er verdt å bruke.

Du kan sjekke agenten selv. Finanstilsynets virksomhetsregister er åpent, og der står det hvilke banker hver agent har avtale med.

Regn dette ut før du søker

Tre spørsmål, i denne rekkefølgen.

Har du ledig verdi i boligen?

Er svaret nei, stopper det der. Ingen bank i Norge gir omstartslån uten pant.

Hvor mye dyr gjeld har du?

Gebyret er fast i kroner uansett hvor mye du sparer. Skal du refinansiere 200 000 kroner i kredittkortgjeld, kan gebyret spise mye av gevinsten. Skal du refinansiere 800 000, spiser det mindre.

Hvor lenge blir du?

Del gebyret på antall måneder du regner med å ha lånet. Det tallet legger du til terminbeløpet. Da har du den faktiske månedsprisen.

Blir svaret at du sparer lite, er det riktige svaret å la være. Et omstartslån som ikke gir tydelig lavere samlet kostnad, flytter bare gjelden fra usikret til pantsatt. Da kan boligen tvangsselges for gjeld som før var usikret.

Skal du sammenligne tilbud grundigere, har vi en egen tjeneste for det på omstartshjelp.no, som drives av CapiVest AS, samme selskap som eier Pengeguide.

Når svaret er noe annet enn lån

Har du ikke bolig, eller er gjelden større enn du kan betjene uansett rente, er ikke lån løsningen.

Da er gjeldsordning gjennom namsmannen veien. Det er en ordning der gjelden settes ned eller slettes etter en periode med en fastsatt betalingsplan. Den er gratis å søke om.

Kommunen din har også økonomisk rådgivning, og den er gratis. Det er verdt å bruke før du signerer noe som helst.

Ofte stilte spørsmål

Kan jeg få omstartslån uten sikkerhet?

Nei. Ingen bank i Norge tilbyr det. Enkelte gir et mindre usikret lån i tillegg til et lån med pant, men ikke alene.

Forsvinner betalingsanmerkningen når jeg refinansierer?

Den slettes når kravet er gjort opp. Det er selve oppgjøret som gjør det, ikke lånet i seg selv.

Hvorfor er renten så mye høyere enn på et vanlig boliglån?

Fordi banken låner ut til kunder de andre har sagt nei til. Prisforskjellen er betalingen for den risikoen.

Kan jeg forhandle på etableringsgebyret?

Gebyrene er oppgitt som et spenn, ikke som ett tall. Det betyr at det finnes et rom. Spør hvor i spennet du ligger, og hvorfor.

Hvordan sjekker jeg hvem en låneagent jobber for?

Søk opp agenten i Finanstilsynets virksomhetsregister. Der står hver bank agenten har avtale med, og fra hvilken dato.