Belåningsgrad: slik regner du den ut, og hva den gjør med renten på boliglånet
Belåningsgraden er hvor stor del av boligens verdi du har lånt. Lån på 3 millioner i en bolig verdt 4 millioner er 75 prosent. Den avgjør om du får lånet, om du må betale avdrag, og hos 34 av 43 banker i Finansportalens register også hvilken rente du får. Medianforskjellen mellom 50 og 90 prosent belåning er 0,35 prosentpoeng, rundt 10 500 kroner i året på et lån på 3 000 000 kroner.
På denne siden
Kort oppsummert
- Belåningsgrad er lånet delt på boligens verdi. Alle lån med pant i boligen regnes med, også fellesgjeld i borettslag og sameie.
- Grensen er 90 prosent for nedbetalingslån og 60 prosent for rammelån. Du må altså ha minst 10 prosent egenkapital.
- Over 60 prosent må du betale avdrag hvert år. Under kan banken gi avdragsfrihet.
- Renten følger belåningsgraden hos de fleste bankene. 34 av 43 banker i Finansportalens register gir høyere rente ved 90 enn ved 50 prosent.
- Medianforskjellen er 0,35 prosentpoeng. På 3 000 000 kroner er det rundt 10 500 kroner i året.
- Belåningsgraden faller når du betaler ned, og når boligen stiger i verdi. Har du passert et trinn, spør banken om renten for det.
Hva belåningsgrad er
Belåningsgrad er hvor mye du skylder med pant i boligen, delt på hva boligen er verdt, i prosent.
Lån på 3 millioner i en bolig verdt 4 millioner gir 75 prosent belåning. Betaler du ned 600 000 kroner, er du på 60 prosent. Stiger boligen til 5 millioner, er du på 60 prosent uten å betale noe.
Belåningsgraden er det motsatte av egenkapitalen. 75 prosent belåning er 25 prosent egenkapital.
Slik regner du den ut
Legg sammen alle lån med pant i boligen, og del på verdien. Tre ting må med:
- Alle lån med pant i boligen. Boliglånet, rammelånet og eventuelle andre lån med pant, også om de er tatt opp i en annen bank.
- Fellesgjeld. Din andel av fellesgjelden i borettslaget eller sameiet regnes som lån, og den legges til verdien.
- En forsiktig verdi. Banken skal bruke en forsvarlig verdi, ikke høyere enn markedsverdien vurdert forsiktig.
Eksempel med fellesgjeld: en leilighet til 3 millioner med 1 million i fellesgjeld har en totalpris på 4 millioner. Låner du 2,4 millioner, er belåningsgraden 2,4 pluss 1 million, delt på 4 millioner. Det er 85 prosent, ikke 80. Saken om fellesgjeld går gjennom hva det betyr når du byr.
Grensene banken må holde seg innenfor
90 prosent for nedbetalingslån. Lån med pant i boligen kan til sammen ikke være mer enn 90 prosent av verdien når lånet innvilges.
60 prosent for rammelån. Et lån uten avdragsplikt, som et rammelån, kan ikke overstige 60 prosent.
Avdrag over 60 prosent. Er lånet høyere enn 60 prosent av verdien, må du betale ned minst 2,5 prosent av lånet i året, eller det et annuitetslån over 30 år ville gitt, hvis det er lavere. Under 60 prosent kan banken gi avdragsfrihet.
Tilleggssikkerhet. Mangler du egenkapital, kan kausjon, garanti eller pant i en annen eiendom legges til boligens verdi. Det er det foreldre gjør når de stiller som kausjonist.
Bankene kan gi en liten del lån utenfor kravene, 10 prosent av utlånene med pant i bolig hvert kvartal, 8 prosent i Oslo.
Hva belåningsgraden gjør med renten
Mange banker har egne boliglån for «inntil 50 prosent», «inntil 75 prosent» og «inntil 90 prosent», eller ett lån der renten trappes etter belåningen. Vi har regnet ut den laveste flytende renten hver bank i Finansportalens register gir på et lån på 3 000 000 kroner over 25 år, ved fem belåningsgrader. Bare boligverdien endrer seg. Hentet 10. oktober 2026.
| Belåningsgrad | Rente | Mer i renter første år |
|---|---|---|
| Inntil 50 % | 5,59 % | – |
| Inntil 60 % | 5,80 % | 6 300 kr |
| Inntil 75 % | 5,89 % | 9 000 kr |
| Inntil 85 % | 5,99 % | 12 000 kr |
| Inntil 90 % | 5,99 % | 12 000 kr |
43 banker låner ut på alle fem nivåene, og det er dem tabellen bygger på. Av dem gir 34 høyere rente ved 90 enn ved 50 prosent belåning, og 9 gir samme rente.
Blant bankene som trapper, er medianforskjellen 0,40 prosentpoeng. Størst er den hos Rørosbanken Røros Sparebank: 5,40 prosent ved 50 prosent belåning og 6,25 ved 90. På 3 000 000 kroner er det rundt 25 500 kroner i renter det første året.
Medianen stiger allerede fra 50 til 60 prosent belåning, fra 5,59 til 5,80 prosent. Hvert trinn du passerer, kan gi en lavere sats.
Tabellen viser listeprisene. Rentene er ikke en rangering av bankene, og ingen bank betaler for å stå i den. Boliglånslista vår sammenligner bankene på totalpris for ditt eget lån.
Når belåningsgraden faller
Belåningsgraden faller av to grunner. Du betaler avdrag, og boligen stiger i verdi.
Avdragene ser du selv. Verdien må du finne ut av, og har du hatt lånet en stund, kan den være en annen enn banken har registrert. Utviklingen i boligprisene står i egen oversikt.
Har du passert et trinn, kan du be banken om renten for det trinnet. Banken kan be om en ny verdivurdering. Sier banken nei, kan du sammenligne med andre banker. Hva det koster å flytte lånet, har vi regnet på.
Hvor høyt folk låner
Finanstilsynets boliglånsundersøkelse fra 30. oktober 2025 viste at nye nedbetalingslån i snitt hadde 66 prosent belåningsgrad, og rammelån 46 prosent. Begge snittene steg fra året før.
Undersøkelsen viste også en tydelig forskyvning av lån opp mot den nye grensen på 90 prosent, etter at grensen for belåningsgrad ble hevet fra 85 til 90 prosent 31. desember 2024. Finanstilsynet skrev at flere låntakere dermed kan havne i en krevende situasjon hvis boligprisene faller.
Det er den andre siden av høy belåning. Faller boligverdien, stiger belåningsgraden uten at du har lånt mer. Ligger du over 90 prosent, kan du som hovedregel ikke låne mer med pant i boligen før den er under grensen igjen.
Ofte stilte spørsmål
Hva er belåningsgrad?
Hvor mye du har lånt med pant i boligen, delt på hva boligen er verdt, i prosent. Lån på 3 millioner i en bolig verdt 4 millioner er 75 prosent.
Hvordan regner jeg ut belåningsgraden?
Legg sammen alle lån med pant i boligen og din andel av fellesgjelden. Del på boligens verdi, med fellesgjelden lagt til. Gang med 100.
Hva er maks belåningsgrad på boliglån?
90 prosent for nedbetalingslån og 60 prosent for rammelån. Banken kan gå over i en liten andel av lånene hvert kvartal.
Får jeg lavere rente med lavere belåningsgrad?
Hos de fleste bankene. 34 av 43 banker i Finansportalens register gir høyere rente ved 90 enn ved 50 prosent, med 0,35 prosentpoeng i medianforskjell.
Hva betyr lån innenfor 60 prosent?
At lånet er 60 prosent av boligverdien eller mindre. Da kreves ikke avdrag, du kan ha rammelån, og mange banker gir en lavere rente.
Regnes fellesgjeld med i belåningsgraden?
Ja. Alle lån med pant i boligen skal med, også fellesgjeld i borettslag og sameie.
Les mer
Gjeldsgrad: slik regner banken ut hvor mye du kan skylde, og hva som tellerGjeldsgrad er samlet gjeld delt på brutto årsinntekt, og grensen er fem ganger
Refinansiere boliglånet: hva renteøkningen koster, og de billigste bankene nåRefinansiere boliglån etter renteøkningen: hva økningen koster i måneden, når bankene setter opp renten, de fem billigste boliglånene fra Finansportalen, hva tinglysing og etablering koster, hvor fort et bytte tjener seg inn, og hvordan du forhandler
Avdragsfrihet: hva pusterommet koster, og når det er riktig å be om detHva avdragsfrihet koster i kroner
Lån uten sikkerhet: hva det koster, hvem som får det, og når pant i boligen er billigereLån uten sikkerhet er forbrukslån: hva det koster i Finansportalens register, krav til alder, inntekt og gjeld, nedbetaling på fem år, hva som avgjør renten, og når lån med pant i bolig er billigere
Sparebanken din selger ikke sitt eget forbrukslånMange sparebanker formidler forbrukslån fra ett felles produktselskap, så flere rader i en sammenligning kan være samme lån
Vis 20 saker til
Billån til elbil: momsen du sparer i år, låner du neste årMomsfritaket på elbil trappes ned fra 2026 til 2028
Låne penger privat: hva avtalen bør inneholde, og hvordan skatten virkerLåne penger privat av familie eller venner: hva som er lov, hva et gjeldsbrev skal inneholde, rentefradrag og skatt på renter, om banken ser lånet, foreldelse etter 10 år, og hva du gjør hvis lånet ikke betales tilbake
Startlån: kommunen kan låne deg hele kjøpesummen når banken sier neiStartlån fra kommunen forklart med Husbankens regler: hvem som kan få lånet, renten nå, hva det koster i måneden over 30 og 50 år, stresstesten kommunen bruker, startlån til førstegangskjøpere, og hva du gjør ved avslag
Lån med sikkerhet i bolig: hva du kan låne, hva det koster, og fellen med 25 års løpetidLån med sikkerhet i bolig og refinansiering med pant regnet med Finansportalens priser: hvor mye du kan låne innenfor 90 prosent av boligverdien, hva banken krever, hvorfor 25 års løpetid gjør forbruksgjelden dyrere, og hva en spesialbank koster når banken din sier nei
Søke forbrukslån: kravene bankene stiller, hva de regner på, og hvordan du får lavest renteSlik søker du forbrukslån eller refinansiering: alders- og inntektskrav hos bankene, betalingsanmerkning, Gjeldsregisteret og kredittrammer, stresstesten og gjeldsgraden, hvorfor du bør søke hos flere, og hva du sammenligner tilbudene på
Avslag på boliglån: de fire kravene som stopper søknaden, og hva du gjør nåAvslag på boliglån: egenkapitalkravet på 10 prosent, gjeldsgrad på fem ganger inntekt, stresstest med 3 prosentpoeng og minst 7 prosent rente, avdragskrav, betalingsanmerkninger og livsopphold
Snøscooterlån: renten med og uten egenkapital, kaskofritt lån, og registrering, forsikring og løyper før du kjørerSnøscooterlån: laveste rente med og uten egenkapital fra Finansportalen, kaskofritt lån, terminbeløp på 150 000 kroner, salgspant og tinglysing, registrering som beltemotorsykkel, lovpålagt ansvarsforsikring, førerkort klasse S og løypereglene
Flytte boliglån: hva en renteendring koster per million, hva et bankbytte sparer, og hvor fort det tjener seg innFlytte boliglån til en annen bank: hva en renteendring betyr per million, hva du sparer ved å bytte, hva tinglysing og etablering koster, hvor fort byttet tjener seg inn, og hvordan du flytter lånet steg for steg
Bedriftslån: kassekreditt, nedbetalingslån og factoring, hvem som hefter når lånet er uten pant, og hva en betalingsanmerkning gjør med søknadenBedriftslån forklart: kassekreditt, nedbetalingslån, factoring og Innovasjon Norges lån
Terminbeløp: hva beløpet blir, hvordan det deles, og hva et rentehopp gjør med detHva terminbeløpet blir på lån fra 1 til 5 millioner over 15 til 30 år, hvordan det deles mellom renter og avdrag gjennom løpetiden, og hva et rentehopp på 0,25 prosentpoeng koster per måned
Låneagenter: hva de hjelper deg med, og når du bør bruke enHva en låneagent gjør, hva det koster deg, og når det lønner seg å bruke en
Refinansiere billån: når du kan flytte pantet, og hva det koster å la væreHva det koster å flytte billånet
Refinansiere forbrukslån: hva du sparer, hva banken krever, og fella med lang løpetidRefinansiering av forbrukslån og kredittkort regnet med Finansportalens priser: hva du sparer per måned og i alt, hvorfor lang løpetid kan gjøre lånet dyrere, hva forskriften krever, hva banken ser på, og stegene fra gjeldsoversikt til innfridd gjeld
Billigste forbrukslån: regnet på totalpris, og hvorfor «fra»-renten ikke er dinDe billigste forbrukslånene regnet på totalpris med gebyrer, for 50 000, 100 000 og 250 000 kroner over fem år, fra Finansportalens register
Annuitetslån eller serielån: samme lån, samme rente, og hva forskjellen faktisk kosterAnnuitetslån mot serielån regnet på samme lån og rente fra Finansportalen: terminbeløp, renter og avdrag år for år, samlet rentekostnad, når serielånet blir billigst, og hva ekstra avdrag på annuitetslånet gjør
Lån på dagen: svaret kommer på minutter, pengene sjelden samme dag, og det raskeste lånet er det dyresteLån på dagen betyr svar samme dag, sjelden penger samme dag
Rammelån: 60 prosent av boligen, renter bare på det du bruker, og en nedbetaling du må passe selvRammelån, også kalt fleksilån og boligkreditt, er et boliglån med kredittramme på inntil 60 prosent av boligverdien
Kausjonist: hva du garanterer for, hva banken må gjøre for deg, og når du kommer friKausjonist for boliglån: forskjellen på kausjon og realkausjon, hva banken må gjøre før og under kausjonen etter finansavtaleloven, når banken kan kreve deg, hvor lenge ansvaret varer, og hvordan kausjonen avsluttes
Medlåntaker: du skylder hele lånet, og det teller mot deg neste gang du søker selvEn medlåntaker er solidarisk ansvarlig for hele lånet
Hva er effektiv rente? Prisen med alle gebyrer regnet inn, og det eneste tallet du kan sammenligneEffektiv rente er lånets pris med alle gebyrer, i prosent per år
Alt vi har skrevet om lånOversikt over sakene i lån-seksjonen
Kilder
3 kilder, med lenke og hva hver av dem dekker
- Forbrukerrådet, FinansportalenBoliglånBankenes listepriser for standard boliglån med flytende rente, uten krav om medlemskap og uten lokale vilkår, hentet 10. oktober 2026. Laveste rente per bank ved 3 000 000 kroner over 25 år og 50, 60, 75, 85 og 90 prosent belåning er regnet av oss, med samme regnestykke som boliglånslista.
- LovdataUtlånsforskriftenBelåningsgrad på 90 prosent for nedbetalingslån og 60 prosent for rammekreditter, med all pant og fellesgjeld og forsvarlig verdigrunnlag (§ 7), tilleggssikkerhet (§ 8), avdrag over 60 prosent (§ 9) og fleksibilitetskvotene (§ 12). Lest 11. oktober 2026.
- FinanstilsynetBoliglånsundersøkelsen 2025Gjennomsnittlig belåningsgrad for nye nedbetalingslån og rammekreditter, forskyvningen mot 90 prosent og sitatet om boligprisfall. Publisert 30. oktober 2025, lest 11. oktober 2026.
Sist oppdatert 11. oktober 2026Skrevet av Khurram AliMeld fra om feilSlik jobber vi