Avslag på boliglån: fire krav i forskriften avgjør de fleste søknadene. Slik finner du ut hvilket du traff, og hva du gjør videre

Kort oppsummert

• Boliglånet kan være høyst 90 prosent av boligens verdi. Du må altså ha minst 10 prosent egenkapital.
• Samlet gjeld kan ikke være over 5 ganger årsinntekten din. Kredittkortrammer teller med, også når de ikke er brukt.
• Du må tåle at renten på all gjelden stiger 3 prosentpoeng, og banken må regne med minst 7 prosent rente.
• Kravene gjelder i alle banker. Hver bank kan gi en liten andel lån utenfor kravene, 10 prosent av utlånene hvert kvartal, 8 prosent i Oslo.
• Banken har ikke plikt til å begrunne avslaget, men du kan spørre hvilket krav du ikke oppfylte.
• Mangler du egenkapital, kan kausjon eller pant i en annens bolig hjelpe. Mangler du inntekt, kan en medlåntaker hjelpe. Har du langvarige problemer med å få lån, kan kommunen gi startlån.

Fire krav alle bankene må følge

Et avslag på boliglån er som regel ikke bankens skjønn. Utlånsforskriften setter grenser banken ikke kan gå over, bortsett fra innenfor en liten kvote. Regjeringen skriver at det er opp til banken å vurdere den enkelte søknaden.

Egenkapital. Et nedbetalingslån med pant i bolig kan ikke være høyere enn 90 prosent av boligens verdi. Du må derfor ha minst 10 prosent selv. Alle lån med pant i boligen teller, også fellesgjeld i borettslag og sameier. Kravet ble senket fra 15 til 10 prosent fra 31. desember 2024.

Gjeldsgrad. Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger årsinntekten. Alt teller: boliglånet du søker om, studielån, billån, forbrukslån og rammen på kredittkortene dine. Hvorfor en ubrukt kredittkortramme kan koste deg flere hundre tusen i lånerom, har vi regnet ut i saken om kredittrammer i lånesøknaden.

Betjeningsevne. Banken skal sjekke at du har nok til livsopphold hvis renten på all gjelden din stiger 3 prosentpoeng, og den skal uansett regne med minst 7 prosent. Mange banker bruker SIFOs referansebudsjett for utgiftene, og Finanstilsynet forventer at de legger til utgifter budsjettet ikke har med, som helse, ferier og gaver, i tillegg til barnehage, boutgifter og bil.

Avdrag. Er lånet over 60 prosent av boligens verdi, skal du betale avdrag hvert år, minst det laveste av 2,5 prosent av lånet og det et annuitetslån over 30 år ville gitt. Kravet gjør terminbeløpet høyere, og dermed betjeningsevnen strammere.

Det banken ser på i tillegg

Kravene i forskriften er bare gulvet. Nordea skriver at banken også ser på ønsket nedbetalingstid, livssituasjonen, betalingsanmerkninger, skattemeldinger, mislighold og annen gjeld. Nordea skriver også at det viktigste er at du har nok til livsopphold etter gjelden, og at ikke alle får lån på fem ganger inntekten.

Betalingsanmerkninger. DNB skriver at det gjøres kredittsjekk ved alle lånesøknader, og at en betalingsanmerkning gir avslag. Hva en anmerkning er, og hvordan du får den slettet, står i saken om betalingsanmerkninger.

Inntekten som teller. Grensen på 5 ganger regnes av personinntekten din. Skattefri inntekt kan tas med hvis den er dokumentert og stabil. Regjeringen nevner barnetrygd, barnebidrag og sikre leieinntekter som eksempler. Kontantstøtte og spillgevinster kan ikke tas med.

Tidligere avslag. DNB skriver at et avslag registreres hos banken, og at det kan få betydning for senere søknader der.

Slik finner du ut hvorfor du fikk avslag

Banken har ikke plikt til å begrunne et avslag. Ble avslaget gitt automatisk på grunnlag av et databasesøk, har du krav på å få vite det, og hva søket viste. Rettighetene dine etter et automatisk avslag står i egen sak.

Du kan likevel spørre rådgiveren hvilket av kravene søknaden stoppet på. Svaret avgjør hva du bør gjøre:

Regn gjerne på det selv først. Hvor mye kan jeg låne? viser grensen på 5 ganger inntekten og belåningsgraden, og hva gjelden du har fra før gjør med rommet.

Kausjon, pant i foreldrenes bolig eller medlåntaker

Forskriften sier at boligens verdi kan suppleres med betryggende tilleggssikkerhet: pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti.

Kausjon eller realkausjon. DNB skriver at den vanligste formen er realkausjon, der noen stiller sin egen bolig som sikkerhet for ditt lån. Kausjonisten må i ytterste konsekvens betale selv hvis du ikke klarer det, og DNB skriver at den delen kausjonisten garanterer for, vurderes som gjeld hos kausjonisten. Hva det innebærer, står i saken om å være kausjonist.

Medlåntaker. DNB skriver at noen mangler egenkapital og trenger en kausjonist, mens andre ikke har høy nok inntekt og trenger en medlåntaker. En medlåntaker er ansvarlig for hele lånet. Mer om det i saken om medlåntaker.

Startlån fra kommunen

Husbanken skriver at startlån er for deg som har langvarige problemer med å få boliglån i vanlig bank. Det er kommunen som behandler søknaden og bestemmer om du får lån, og lånet har du i kommunen.

Et ordinært startlån krever ikke egenkapital og kan dekke hele kjøpesummen, men du må ha nok inntekt til utgiftene på lånet og andre nødvendige utgifter. Husbanken skriver til kommunene at bankene er bundet av stresstesten og egenkapitalkravet, og at det ikke kreves for startlån. Kommunen ber som regel om dokumentasjon på at en vanlig bank har sagt nei, for eksempel avslaget.

Noen kommuner har i tillegg startlån for førstegangskjøpere som har forsøkt vanlig bank. Der må du ha minst 5 prosent egenkapital.

Utenfor kravene: kvoten

Hver bank kan gi en andel lån som ikke oppfyller ett eller flere krav: 10 prosent av verdien av nye boliglån hvert kvartal, og 8 prosent i Oslo. Regjeringen skriver at lån til en kunde som ikke består stresstesten, bare kan gis innenfor kvoten.

Hvor mye av kvoten bankene faktisk bruker, og hvorfor den kan være brukt opp når du søker, har vi gått gjennom i saken om avslag på omstartslån. Kvoten er grunnen til at to banker kan svare ulikt på samme søknad.

Ofte stilte spørsmål

Hvorfor fikk jeg avslag på boliglånet?

Som regel fordi søknaden ikke oppfyller ett av kravene i utlånsforskriften: minst 10 prosent egenkapital, gjeld under 5 ganger inntekten, og betjeningsevne med 3 prosentpoeng høyere rente. Betalingsanmerkninger gir også avslag.

Må banken begrunne avslaget?

Nei. Banken har ikke plikt til å begrunne et avslag, men ble det gitt automatisk etter et databasesøk, skal du få vite det og hva søket viste.

Kan en annen bank si ja når den første sa nei?

Kravene er de samme i alle banker. Oppfyller du dem ikke, kan en bank bare si ja innenfor kvoten for lån utenfor kravene, og den varierer mellom bankene og fra kvartal til kvartal.

Kan foreldre hjelpe hvis jeg mangler egenkapital?

Ja, med kausjon eller ved å stille pant i sin egen bolig. De må da i ytterste konsekvens betale selv hvis du ikke klarer lånet.

Hva er startlån?

Et lån fra kommunen for folk som har langvarige problemer med å få boliglån i vanlig bank. Det krever ikke egenkapital, men du må ha inntekt til å betjene det.