Startlån: kommunen kan låne deg hele kjøpesummen når banken sier nei, til Husbankens rente

Kort oppsummert

• Startlån er for deg som over lang tid ikke får boliglån i vanlig bank, eller ikke får låne nok. Husbanken skriver at fem år i mange tilfeller kan være et riktig tidsperspektiv.
• Det er kommunen som bestemmer, og lånet har du i kommunen, ikke i Husbanken. Du må som regel vise et avslag fra banken.
• Lånet kan dekke hele kjøpesummen, eller komme på toppen av et vanlig boliglån.
• Renten i oktober 2026 er 4,025 prosent flytende. Kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng.
• Nedbetalingstiden er inntil 30 år, og inntil 50 år i særlige tilfeller.
• Egenkapitalkravet og stresstesten bankene må bruke, gjelder ikke. Kommunen må likevel se at du klarer å betale.

Hvem kan få startlån

Husbanken skriver at startlån er for deg som har langvarige problemer med å få boliglån i vanlig bank. Det kan være at du ikke får lån i det hele tatt, eller at du ikke får låne nok til en bolig som passer husstanden.

Hva som er langvarig, avgjør kommunen. Husbankens veileder for saksbehandlerne sier at fem år i mange tilfeller kan være et riktig tidsperspektiv. Har du inntekt og egenkapital nok til å få lån i en vanlig bank, skal du ikke ha startlån.

Kommunen ser også på om du har spart det du kunne, ut fra inntekten og utgiftene dine.

Husbanken nevner disse gruppene:

• familier med barn som trenger en stabil og trygg bolig
• deg som ikke får lån i banken og ikke klarer å spare egenkapital
• deg som mottar trygd eller andre offentlige ytelser
• deg som kan miste boligen ved tvangssalg på grunn av boliggjelden
• eldre som bor i en bolig som ikke passer lenger
• deg med nedsatt funksjonsevne som må tilpasse boligen

Har husstanden barn, kan kommunen gi startlån selv om problemene ikke er langvarige, hvis det trengs for å skaffe en trygg bolig raskt. Det samme gjelder hvis du har problemer med boutgiftene og startlån til refinansiering kan gjøre at du blir boende.

Det er ingen øvre aldersgrense.

Kravet om at du klarer å betale

Startlån er ikke et lån uten vurdering. Kommunen må se at du klarer renter og avdrag over tid, og at du fortsatt har nok igjen til å leve av. Klarer du ikke det, må kommunen avslå.

Det som er annerledes enn i banken, er regnestykket. Bankene må kreve minst 10 prosent egenkapital og regne med at renten stiger 3 prosentpoeng. Husbanken skriver at det ikke kreves for startlån.

Kommunen bruker i stedet en egen stresstest: styringsrenten pluss 2,5 prosentpoeng. Med styringsrenten på 4,50 prosent blir det 7,00 prosent. Et lån på 2 400 000 kroner over 30 år koster da 15 967 kroner i måneden, 4 125 kroner mer enn med dagens rente.

Det du har igjen etter boutgiftene, må minst være like mye som veiledende sats for økonomisk sosialhjelp. Har du egenkapital, kan kommunen ikke kreve at alt går inn i boligen. Husbanken anbefaler at du beholder minst to netto månedslønner.

Renten i oktober 2026

Renten på startlån følger Husbankens renter. Kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng for å dekke sine egne kostnader, og kommunen kan gi bedre vilkår.

Fra 1. november blir den flytende renten 4,131 prosent.

Husbanken regner renten ut fra de fem beste boliglånstilbudene i markedet, og trekker fra 0,75 prosentpoeng. Den flytende renten endres annenhver måned, fastrentene hver måned. Alle kommuner kan tilby fastrente, men ikke alle gjør det.

Hva startlånet koster i måneden

Eksempelet er en bolig til 2 400 000 kroner, fullfinansiert med startlån til 4,275 prosent. Det er Husbankens flytende rente med hele påslaget kommunen kan ta.

Med 50 års nedbetaling blir terminbeløpet 2 144 kroner lavere i måneden, men du betaler mye mer i renter totalt.

50 år gis bare i særlige tilfeller. Som hovedregel må inntekten være varig lav, og kommunen må mene at 30 år ikke er forsvarlig. Har husstanden barn eller står i fare for å miste boligen, kan kravet om varig lav inntekt fravikes.

Med renten fra 1. november blir terminbeløpet over 30 år 11 991 kroner, 149 kroner mer i måneden.

Hadde en bank lånt deg det samme til 5,85 prosent, som er medianen av vanlige boliglån med flytende rente i Finansportalen ved 75 prosent belåning, ville terminbeløpet blitt 14 159 kroner i måneden over 30 år.

Kommunen kan gi inntil 8 år uten avdrag. Da betaler du bare renter i starten, og lånet blir dyrere totalt.

Husbanken skriver at den effektive renten er 0,1 til 0,2 prosentpoeng over den nominelle. Kommunen kan ta gebyr bare når kostnadene er høyere enn det rentepåslaget dekker.

Slik søker du

1. Søk om boliglån i en vanlig bank først. Kommunen vil i utgangspunktet se et avslag fra banken, eller et tilbud som ikke er stort nok.
2. Søk startlån digitalt på Husbankens nettsider, med BankID, Buypass eller Commfides. Du kan også kontakte kommunen eller bydelen direkte.
3. Søk i kommunen du bor i, eller der du skal kjøpe. Du kan sende søknad til alle kommuner, men mange gir bare lån til dem som bor der.
4. Vent på vedtaket. Saksbehandlingstiden varierer. Trondheim oppgir fire til fem måneder.
5. Får du ja, gjelder vedtaket en periode. I Trondheim er det tre måneder.
6. Får du nei, kan du klage innen tre uker.

Husbanken lister disse vanlige grunnene til avslag: at du ikke regnes som økonomisk vanskeligstilt, at inntekten er for lav eller usikker til å betjene lånet, at det er stor risiko for at du ikke klarer utgiftene gjennom hele låneperioden, eller at kommunen har brukt opp startlånsmidlene for året.

Mange kommuner bruker en låneforvalter, for eksempel Intrum, til å sende regningene.

Startlån til førstegangskjøpere

I noen kommuner finnes et eget startlån for deg som skal kjøpe din første bolig. Det er en forsøksordning, og Husbanken har satt av 2 milliarder kroner til den i 2026. Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger er med.

• Du må ha minst 5 prosent egenkapital.
• Du må ha prøvd å få lån i banken og ikke fått nok.
• Du kan ikke samtidig kvalifisere for vanlig startlån.
• Terminbeløpet skal tilsvare et startlån over inntil 30 år, og etter ti år må resten refinansieres i bank eller med vanlig startlån.

Kommunene har ulike regler

Kommunen kan stille krav om at du har bodd der i inntil ett år, og noen har inntektsgrenser eller tak på hvor mye boligen kan koste. Botidskrav og inntektsgrenser må ha unntak, slik at hver søknad vurderes for seg.

Sjekk kommunens egen side før du søker. Reglene endres, og tallene i Bergen står på to steder med ulike verdier.

Tilskudd fra kommunen

Noen kommuner gir tilskudd i tillegg til startlånet, eller alene. Det er kommunen som bestemmer om du får tilskudd og hvor mye. I Oslo, Bergen og Stavanger er tilskuddet til etablering et lån uten renter og avdrag. I Oslo og Bergen betales det tilbake når boligen selges, og Stavanger kan kreve det tilbake ved salg. Bergen oppgir at tilskuddet normalt er mellom 250 000 og 500 000 kroner.

Hvis kommunen sier nei

Med 4,275 prosent ligger startlånet under medianen for vanlige boliglån, som er 5,85 prosent. Får du nei, er det verdt å se hva som manglet før du går videre.

Det var for lite egenkapital. En kausjonist eller pant i en annens bolig kan dekke det som mangler.

Det var for lav inntekt. En medlåntaker kan gjøre at banken regner med to inntekter.

Kommunen hadde ikke mer penger. Søk igjen neste år. Pengene fordeles per år.

Du har betalingsanmerkninger. Startlån gis ikke til den som ikke klarer å betjene lånet, og banken ser på betalingsanmerkninger når den vurderer søknaden. Hvorfor du fikk avslag på boliglånet og hva du kan gjøre, står i egen sak.

Vi har avtale med en låneformidler som sender søknaden til banker som gir boliglån til kunder vanlige banker avslår. Lenken under er en annonselenke, og renten er høyere enn på startlån.

Ofte stilte spørsmål

Hva er startlån?

Et boliglån fra kommunen til deg som over lang tid ikke får lån, eller ikke får låne nok, i en vanlig bank. Lånet kan dekke hele kjøpesummen.

Hvem kan få startlån?

Den som har langvarige problemer med å få boliglån i banken og klarer å betale renter og avdrag. Barnefamilier, trygdede, eldre og personer med nedsatt funksjonsevne er nevnt av Husbanken. Kommunen avgjør.

Hva er renten på startlån?

Husbankens flytende rente er 4,025 prosent i oktober 2026. Kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng.

Må jeg ha egenkapital for å få startlån?

Nei, for vanlig startlån. For startlån til førstegangskjøpere må du ha minst 5 prosent.

Hvor lang nedbetalingstid har startlån?

Inntil 30 år, og inntil 50 år i særlige tilfeller, som hovedregel når inntekten er varig lav.

Kan jeg få startlån sammen med lån i banken?

Ja. Kommunen kan gi startlånet som topplån der banken gir resten, og skal vurdere om det er mulig.

Hvor søker jeg om startlån?

Digitalt hos Husbanken, eller direkte hos kommunen eller bydelen. Det er kommunen som behandler søknaden.