Egenkapital til boliglån: så mye trenger du, og hva som teller
Du trenger 10 prosent av kjøpesummen i egenkapital, og i en selveierbolig kommer dokumentavgiften på 2,5 prosent i tillegg. En selveierbolig til 4 millioner krever dermed 501 090 kroner i egne penger, med gebyrene. Her er hvor mye du trenger ved ulike priser, hvor dyrt du kan kjøpe med pengene du har, og hva banken godtar som egenkapital.
På denne siden
Kort oppsummert
- Kravet er 10 prosent av kjøpesummen. Banken kan som hovedregel ikke låne ut mer enn 90 prosent av boligens verdi.
- I borettslag regnes det av totalprisen. Fellesgjelden teller som lån, så egenkapitalen blir en større del av prisen du betaler.
- Omkostningene kommer i tillegg. I en selveierbolig er dokumentavgiften 2,5 prosent av prisen, og den må betales med egne penger.
- Sparepenger, BSU, fond og aksjer, gaver og arv teller. Lånte penger er gjeld, og banken regner dem med i gjelden din.
- Mangler du egenkapital, kan en kausjonist eller pant i en annens bolig dekke resten.
- Mer egenkapital gir lavere rente hos 35 av 43 banker i Finansportalens register som låner ut helt opp til 90 prosent.
Hvor mye egenkapital du trenger
Lån med pant i boligen kan ikke være mer enn 90 prosent av verdien når lånet innvilges. Resten, 10 prosent, må du stille med selv. Kravet var 15 prosent fram til 31. desember 2024.
Egenkapitalen dekker ikke kostnadene ved kjøpet. Grensen på 90 prosent regnes av boligens verdi, og dokumentavgiften og tinglysingsgebyrene er ikke en del av den. Låner du så mye som grensen tillater, må de betales med egne penger. Tabellen viser hva du trenger av egne penger i alt.
| Bolig | Egenkapital | Omkostninger | Egne penger i alt |
|---|---|---|---|
| Selveier til 3 mill. kr | 300 000 kr | 76 090 kr | 376 090 kr |
| Selveier til 4 mill. kr | 400 000 kr | 101 090 kr | 501 090 kr |
| Selveier til 5 mill. kr | 500 000 kr | 126 090 kr | 626 090 kr |
| Borettslag til 2 mill. kr med 1 mill. kr i fellesgjeld | 300 000 kr | 1 090 kr | 301 090 kr |
I et borettslag betaler du ingen dokumentavgift, men fellesgjelden regnes med i belåningen. En leilighet til 2 millioner med 1 million i fellesgjeld har en totalpris på 3 millioner, og 10 prosent av det er 300 000 kroner. Det er 15 prosent av prisen du faktisk betaler. Saken om fellesgjeld går gjennom hva det betyr når du byr.
SpareBank 1 anslår omkostningene ved kjøp i borettslag til rundt 5 000 kroner.
Hvor dyrt du kan kjøpe med pengene du har
Snu regnestykket, så ser du hvor mye bolig egenkapitalen din rekker til. Trekk fra gebyrene, og del på 10 prosent pluss dokumentavgiften.
Med 300 000 kroner i egne penger rekker du til en selveierbolig til rundt 2 390 000 kroner. I et borettslag, uten dokumentavgift, rekker de samme pengene til en totalpris med fellesgjeld på rundt 2 980 000 kroner.
Inntekten setter en grense til. Samlet gjeld kan ikke være over 5 ganger inntekten. Tjener du 500 000 kroner og har ingen annen gjeld, kan du låne opptil 2 500 000 kroner, nok til en selveierbolig til rundt 2 770 000 kroner. I dette eksempelet er det egenkapitalen som stopper deg først.
Banken skal også se at du tåler at renten stiger 3 prosentpoeng. Det kan gi en lavere grense enn begge regnestykkene over.
Hvor mye kan du låne?
Grensene i utlånsforskriften regnet på din inntekt, egenkapital og gjeld, uten bank.
Hva som teller som egenkapital
Sparepenger og BSU. Penger på konto teller fullt ut. BSU kan tas ut og brukes som egenkapital når du kjøper bolig.
Fond og aksjer. De kan selges og brukes. Verdien er det du får ved salg, og den kan endre seg fram til du selger.
Gave og forskudd på arv. Penger du har fått, er dine egne. SpareBank 1 nevner forskudd på arv som en måte familien kan hjelpe på.
Salg av boligen du har. Det du sitter igjen med etter at lånet på den gamle boligen er innfridd, er egenkapital i den nye.
Lånte penger. SpareBank 1 nevner et privat lån fra familien som en mulighet. Alt du låner, er gjeld. Banken regner det med når den ser på om samlet gjeld er under 5 ganger inntekten, og når den regner på om du tåler en renteøkning. Et lån til egenkapitalen kan altså gjøre at du får mindre i boliglån. Saken om å låne penger privat går gjennom hva banken ser.
To som kjøper sammen. Egenkapitalen deres kan legges sammen, men begge må kunne betjene lånet, skriver Nordea.
Hvis du ikke har nok
Kausjon eller pant i en annens bolig. Boligens verdi kan legges sammen med tilleggssikkerhet: pant i en annen eiendom, kausjon eller garanti. Det er slik foreldre hjelper uten å gi bort penger. Saken om kausjonist viser hva det binder dem til.
Startlån fra kommunen. Kommunen kan gi startlån til den som ikke får lån i banken og ikke klarer å spare egenkapital. Kravet om 10 prosent egenkapital gjelder ikke for startlån, men kommunen kan ha egne krav. Hvem som kan få startlån, avhenger av kommunen.
Unntak i banken. Bankene kan gi en liten del av boliglånene utenfor kravene, inntil 10 prosent av utlånene hvert kvartal, 8 prosent i Oslo. I andre kvartal 2026 ga de 7,7 prosent av lånene utenfor Oslo slik. Finanstilsynet skriver at kravet til gjeldsgrad er det som har hatt høyest andel avvik de siste kvartalene. Unntakene går altså oftest til gjeldsgraden.
Mer egenkapital gir lavere rente
Hos 35 av de 43 bankene i Finansportalens register som låner ut helt opp til 90 prosent, er renten høyere med 10 prosent egenkapital enn med 50 prosent. Vi har regnet ut den laveste flytende renten hver bank i Finansportalens register gir på et lån på 3 000 000 kroner over 25 år, ved ulik belåning. Hentet 13. oktober 2026.
Medianrenten er 5,99 prosent med 10 prosent egenkapital, 5,89 prosent med 25 prosent egenkapital og 5,79 prosent med 40 prosent. På et lån på 3 000 000 kroner koster det rundt 12 000 kroner mer i renter det første året å ha 10 prosent egenkapital enn å ha 50 prosent.
Egenkapital ut over kravet gir altså både mindre lån og lavere rente. Over 60 prosent belåning må du også betale avdrag hvert år. Saken om belåningsgrad viser hele trappen bank for bank.
Hytte og sekundærbolig
Kravet gjelder lån med pant i bolig, også fritidsbolig. Forskriften har ikke egen grense for sekundærbolig eller hytte, så taket er 90 prosent også der.
Taket er grensen for hvor mye banken kan låne ut. Banken kan kreve mer egenkapital etter sin egen vurdering av deg og boligen.
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye egenkapital trenger jeg til boliglån?
10 prosent av kjøpesummen, med fellesgjeld der det er fellesgjeld. I en selveierbolig må du i tillegg betale 2,5 prosent i dokumentavgift.
Er det 10 eller 15 prosent egenkapital?
10 prosent. Kravet var 15 prosent fram til 31. desember 2024.
Hvor mye kan jeg kjøpe for med 300 000 i egenkapital?
En selveierbolig til rundt 2 390 000 kroner, når dokumentavgiften og gebyrene er betalt. I et borettslag rundt 2 980 000 kroner i totalpris. Inntekten din kan sette en lavere grense.
Kan jeg låne til egenkapital?
Et privat lån fra familien kan brukes, skriver SpareBank 1. Men lånet er gjeld. Banken regner det med i gjeldsgraden og i om du tåler en renteøkning, og det kan gi deg mindre i boliglån.
Teller BSU som egenkapital?
Ja. BSU kan tas ut og brukes når du kjøper bolig.
Må jeg ha egenkapital til hytte eller sekundærbolig?
Forskriften har samme tak på 90 prosent for alle boliger, også fritidsbolig. Banken kan kreve mer.
Kan jeg få boliglån uten egenkapital?
Med kausjonist eller pant i en annens bolig, eller med startlån fra kommunen. Ellers bare hvis banken bruker unntakskvoten sin.
Les mer
Belåningsgrad: slik regner du den ut, og hva den gjør med renten på boliglånetBelåningsgrad er lånet delt på boligens verdi, med fellesgjeld
Dokumentavgift: 2,5 prosent av kjøpesummen, i kroner der du kjøper, og når du slipperDokumentavgift ved boligkjøp: 2,5 prosent av markedsverdien, regnet i kroner for kjøpesummer fra 2 til 10 millioner og per fylke med SSBs kvadratmeterpriser, tinglysingsgebyret, fritak for borettslag, nybygg, ektefeller, samboere og arv, og betaling
Kausjonist: hva du garanterer for, hva banken må gjøre for deg, og når du kommer friKausjonist for boliglån: forskjellen på kausjon og realkausjon, hva banken må gjøre før og under kausjonen etter finansavtaleloven, når banken kan kreve deg, hvor lenge ansvaret varer, og hvordan kausjonen avsluttes
Finansieringsbevis: hvor lenge det gjelder i hver bank, hvor mye du får, og om du må ha det for å byFinansieringsbevis: hva det er, hvor lenge det gjelder i 14 banker (tre eller seks måneder), hvor mye du kan få etter kravene til gjeld og egenkapital, hvordan du søker, og om du kan by uten
Billån med betalingsanmerkning: hvorfor bankene sier nei, og de tre veiene som finnesKan du få billån med betalingsanmerkning
Vis 20 saker til
Lån uten sikkerhet: hva det koster, hvem som får det, og når pant i boligen er billigereLån uten sikkerhet er forbrukslån: hva det koster i Finansportalens register, krav til alder, inntekt og gjeld, nedbetaling på fem år, hva som avgjør renten, og når lån med pant i bolig er billigere
Gjeldsgrad: slik regner banken ut hvor mye du kan skylde, og hva som tellerGjeldsgrad er samlet gjeld delt på brutto årsinntekt, og grensen er fem ganger
Sparebanken din selger ikke sitt eget forbrukslånMange sparebanker formidler forbrukslån fra ett felles produktselskap, så flere rader i en sammenligning kan være samme lån
Billån til elbil: momsen du sparer i år, låner du neste årMomsfritaket på elbil trappes ned fra 2026 til 2028
Låne penger privat: hva avtalen bør inneholde, og hvordan skatten virkerLåne penger privat av familie eller venner: hva som er lov, hva et gjeldsbrev skal inneholde, rentefradrag og skatt på renter, om banken ser lånet, foreldelse etter 10 år, og hva du gjør hvis lånet ikke betales tilbake
Refinansiere boliglånet: hva renteøkningen koster, og de billigste bankene nåRefinansiere boliglån etter renteøkningen: hva økningen koster i måneden, når bankene setter opp renten, de fem billigste boliglånene fra Finansportalen, hva tinglysing og etablering koster, hvor fort et bytte tjener seg inn, og hvordan du forhandler
Startlån: kommunen kan låne deg hele kjøpesummen når banken sier neiStartlån fra kommunen forklart med Husbankens regler: hvem som kan få lånet, renten nå, hva det koster i måneden over 30 og 50 år, stresstesten kommunen bruker, startlån til førstegangskjøpere, og hva du gjør ved avslag
Lån med sikkerhet i bolig: hva du kan låne, hva det koster, og fellen med 25 års løpetidLån med sikkerhet i bolig og refinansiering med pant regnet med Finansportalens priser: hvor mye du kan låne innenfor 90 prosent av boligverdien, hva banken krever, hvorfor 25 års løpetid gjør forbruksgjelden dyrere, og hva en spesialbank koster når banken din sier nei
Søke forbrukslån: kravene bankene stiller, hva de regner på, og hvordan du får lavest renteSlik søker du forbrukslån eller refinansiering: alders- og inntektskrav hos bankene, betalingsanmerkning, Gjeldsregisteret og kredittrammer, stresstesten og gjeldsgraden, hvorfor du bør søke hos flere, og hva du sammenligner tilbudene på
Avslag på boliglån: de fire kravene som stopper søknaden, og hva du gjør nåAvslag på boliglån: egenkapitalkravet på 10 prosent, gjeldsgrad på fem ganger inntekt, stresstest med 3 prosentpoeng og minst 7 prosent rente, avdragskrav, betalingsanmerkninger og livsopphold
Snøscooterlån: renten med og uten egenkapital, kaskofritt lån, og registrering, forsikring og løyper før du kjørerSnøscooterlån: laveste rente med og uten egenkapital fra Finansportalen, kaskofritt lån, terminbeløp på 150 000 kroner, salgspant og tinglysing, registrering som beltemotorsykkel, lovpålagt ansvarsforsikring, førerkort klasse S og løypereglene
Flytte boliglån: hva en renteendring koster per million, hva et bankbytte sparer, og hvor fort det tjener seg innFlytte boliglån til en annen bank: hva en renteendring betyr per million, hva du sparer ved å bytte, hva tinglysing og etablering koster, hvor fort byttet tjener seg inn, og hvordan du flytter lånet steg for steg
Bedriftslån: kassekreditt, nedbetalingslån og factoring, hvem som hefter når lånet er uten pant, og hva en betalingsanmerkning gjør med søknadenBedriftslån forklart: kassekreditt, nedbetalingslån, factoring og Innovasjon Norges lån
Terminbeløp: hva beløpet blir, hvordan det deles, og hva et rentehopp gjør med detHva terminbeløpet blir på lån fra 1 til 5 millioner over 15 til 30 år, hvordan det deles mellom renter og avdrag gjennom løpetiden, og hva et rentehopp på 0,25 prosentpoeng koster per måned
Låneagenter: hva de hjelper deg med, og når du bør bruke enHva en låneagent gjør, hva det koster deg, og når det lønner seg å bruke en
Avdragsfrihet: hva pusterommet koster, og når det er riktig å be om detHva avdragsfrihet koster i kroner
Refinansiere billån: når du kan flytte pantet, og hva det koster å la væreHva det koster å flytte billånet
Refinansiere forbrukslån: hva du sparer, hva banken krever, og fella med lang løpetidRefinansiering av forbrukslån og kredittkort regnet med Finansportalens priser: hva du sparer per måned og i alt, hvorfor lang løpetid kan gjøre lånet dyrere, hva forskriften krever, hva banken ser på, og stegene fra gjeldsoversikt til innfridd gjeld
Billigste forbrukslån: regnet på totalpris, og hvorfor «fra»-renten ikke er dinDe billigste forbrukslånene regnet på totalpris med gebyrer, for 50 000, 100 000 og 250 000 kroner over fem år, fra Finansportalens register
Annuitetslån eller serielån: samme lån, samme rente, og hva forskjellen faktisk kosterAnnuitetslån mot serielån regnet på samme lån og rente fra Finansportalen: terminbeløp, renter og avdrag år for år, samlet rentekostnad, når serielånet blir billigst, og hva ekstra avdrag på annuitetslånet gjør
Alt vi har skrevet om lånOversikt over sakene i lån-seksjonen
Kilder
6 kilder, med lenke og hva hver av dem dekker
- LovdataUtlånsforskriftenAt forskriften gjelder lån med pant i bolig, herunder fritidsbolig (§ 2), betjeningsevne (§ 5), gjeldsgrad (§ 6), belåningsgrad på 90 prosent med fellesgjeld (§ 7), tilleggssikkerhet (§ 8), avdrag over 60 prosent (§ 9) og fleksibilitetskvotene (§ 12). Sist endret med virkning fra 31. desember 2024. Lest 11. oktober 2026.
- KartverketTinglysingsgebyrOg fritak for dokumentavgift. Gebyret på 545 kroner, dokumentavgiften på 2,5 prosent, og at andeler i borettslag ikke er fast eiendom og omsettes uten dokumentavgift. Lest 26. august 2026.
- SpareBank 1Hvor mye egenkapital må jeg ha for å kjøpe bolig?BSU som egenkapital, at familie kan hjelpe med forskudd på arv eller privat lån, og omkostningene i borettslag. Lest 13. oktober 2026.
- NordeaHvor mye egenkapital til boliglån trenger du?At to som kjøper sammen kan legge sammen egenkapitalen, og formene for tilleggssikkerhet. Lest 13. oktober 2026.
- FinanstilsynetFinansforetaks bruk av fleksibilitetskvotene i utlånsforskriften, andre kvartal 2026Avviksandelen og at gjeldsgraden er kravet med høyest andel avvik. Publisert 24. august 2026.
- Forbrukerrådet, FinansportalenBoliglånBankenes listepriser for standard boliglån med flytende rente, hentet 13. oktober 2026. Laveste rente per bank ved ulik belåning er regnet av oss, som i saken om belåningsgrad.
Sist oppdatert 13. oktober 2026Skrevet av Khurram AliMeld fra om feilSlik jobber vi