Fellesgjeld: den delen av prisen som ikke står i budrunden, og som banken likevel teller

Kort oppsummert

• Fellesgjeld er din andel av lånet borettslaget har tatt opp. Den følger boligen, og du betaler renter og avdrag på den gjennom felleskostnadene.
• Totalprisen er kjøpesum pluss fellesgjeld. 2 500 000 kroner pluss 1 500 000 er 4 000 000 kroner, og det er det tallet du skal sammenligne boliger på.
• Banken teller fellesgjelden med. Samlet gjeld kan være 90 prosent av totalprisen. I eksempelet kan du låne 2 100 000 kroner selv, og trenger 400 000 kroner i egenkapital: 16 prosent av kjøpesummen, ikke 10.
• Renten treffer felleskostnadene. Ett prosentpoeng opp på lagets lån er 1 250 kroner mer i måneden med 1 500 000 kroner i fellesgjeld.
• Du får rentefradrag for din andel av lagets renter, 22 prosent, og den står forhåndsutfylt i skattemeldingen.
• Du hefter ikke personlig for lagets gjeld. Men laget har pant i andelen din for ubetalte felleskostnader, inntil 2 ganger grunnbeløpet, 273 098 kroner, foran banken din.
• IN-ordning lar deg betale ned din del av fellesgjelden. Det lønner seg når lagets rente er høyere enn det pengene dine ellers gir eller koster, og det binder pengene i en bolig du ikke eier alene.

Hva fellesgjeld er

Når et borettslag bygger eller kjøper en eiendom, finansieres det på to måter: innskudd fra dem som kjøper boligene, og et felleslån laget tar opp med pant i eiendommen. Felleslånet er fellesgjelden, og hver andel har sin del av den. Ved stiftelsen skal forholdet mellom fellesgjeld og egenfinansiering være prosentvis likt for alle andelene.

Du betaler ikke fellesgjelden til banken. Du betaler den til laget, som en del av felleskostnadene, sammen med lagets andre kostnader. Laget betaler banken. Når du selger, følger fellesgjelden boligen til neste eier.

Loven setter én grense: når et borettslag stiftes, kan fellesgjelden ikke være mer enn 75 prosent av kostnadene. Minst en firedel må altså finansieres av kjøperne selv. Senere kan andelen bli høyere eller lavere, for eksempel når laget tar opp lån til rehabilitering.

Fellesgjeld finnes også i boligsameier som har tatt opp felles lån. Utlånsforskriften nevner begge, og regelen om belåningsgrad lenger ned gjelder likt.

Totalprisen er prisen

To leiligheter ligger ute til 2 500 000 kroner. Den ene har 1 500 000 kroner i fellesgjeld, den andre ingen. Den første koster 4 000 000 kroner, den andre 2 500 000. De er ikke i samme prisklasse, selv om de står ved siden av hverandre i søket.

Fellesgjelden utgjør 37,5 prosent av totalprisen i eksempelet, og det er grunnen til at en prisantydning kan se lav ut. Totalprisen er den du skal bruke når du regner kvadratmeterpris, sammenligner med selveier, og vurderer hva du har råd til.

Én ting taler for borettslaget i den sammenligningen: andeler omsettes uten dokumentavgift. På en selveierbolig til 4 000 000 kroner er dokumentavgiften 100 000 kroner, som må betales kontant. Borettslagskjøperen slipper den.

Det banken regner med

Utlånsforskriften sier at et boliglån ikke kan overstige 90 prosent av boligens verdi, og at alle lån med pant i boligen skal telles med, også fellesgjeld i borettslag og boligsameier. Det endrer regnestykket for egenkapital:

• Totalpris: 4 000 000 kroner
• Samlet gjeld banken tillater, 90 prosent: 3 600 000 kroner
• Fellesgjelden er allerede 1 500 000 kroner av dette
• Du kan låne: 2 100 000 kroner
• Du må ha: 400 000 kroner

Regner du 10 prosent av kjøpesummen, kommer du til 250 000 kroner. Det riktige tallet er 400 000, som er 10 prosent av totalprisen og 16 prosent av kjøpesummen. Jo større del av prisen som er fellesgjeld, jo større blir den forskjellen.

For gjeldsgraden, regelen om at samlet gjeld ikke kan overstige fem ganger inntekten, nevner forskriften ikke fellesgjeld særskilt. Den sier «samlede gjeld». Spør banken hvordan den regner før du byr, og oppgi fellesgjelden i søknaden uansett.

Hvor mye kan du låne?

Grensene i utlånsforskriften regnet på din inntekt, egenkapital og gjeld, uten bank.

Regn på egenkapitalen

Hva fellesgjelden koster per måned

Lagets rente kjenner vi ikke, så vi regner med 5,70 prosent, som er medianen for boliglån i Finansportalens register 18. september 2026. Da koster 1 500 000 kroner i fellesgjeld 7 125 kroner i måneden i renter alene. Etter rentefradraget er det 5 558 kroner. Nedbetales lånet som annuitetslån over 30 år, er beløpet 8 706 kroner med avdrag.

Forskjellen mellom de to tallene, 1 581 kroner, er viktig hvis felleslånet har en avdragsfri periode. Da betaler laget bare renter i starten, felleskostnadene ser lave ut, og den dagen avdragene begynner, øker de med omtrent dette beløpet uten at noe annet har endret seg. I nye borettslag har utbygger plikt til å opplyse om rente- og avdragsvilkår og løpetid før du skriver kontrakt. Les dem. I et eldre lag spør du megler eller forretningsfører hvilken rente laget har, om den er bundet, og om lånet er avdragsfritt nå.

Når renten stiger

Det er styret som fastsetter hva hver andelseier skal betale i felleskostnader, og Norske Boligbyggelag skriver at renteøkninger og rentenedsettelser fører til at felleskostnadene endres, betydelig hvis fellesgjelden er stor.

Banken skal teste om du tåler tre prosentpoeng renteøkning på all gjelden din. På fellesgjelden alene er det 3 750 kroner mer i måneden, på toppen av økningen på ditt eget lån.

Skatten: fradrag for lagets renter

Din andel av lagets rentekostnader er fradragsberettiget, akkurat som rentene på ditt eget lån. Beløpet rapporteres av laget og står normalt forhåndsutfylt i skattemeldingen. Kontroller det mot årsoppgaven du får fra laget i januar. Andelen din av fellesgjelden føres som gjeld i skattemeldingen.

I eksempelet er rentefradraget verdt 18 810 kroner i året. Ektefeller og meldepliktige samboere som vil fordele kostnadene mellom seg, må endre skattemeldingen for begge. Andre samboere fastsettes hver for seg og kan ikke fordele fradraget fritt, skriver Skatteetaten.

Ansvaret ditt, og lagets pant i boligen din

Borettslagsloven sier det rett ut: andelseierne hefter ikke overfor kreditorene for lagets gjeld. Går laget konkurs, kan banken ikke kreve fellesgjelden av deg personlig. Det du kan tape, er det du har betalt inn: innskuddet, og det du har betalt ned.

Men du hefter for dine egne felleskostnader, og der står laget sterkt. Laget har lovbestemt panterett i andelen din for ubetalte felleskostnader, inntil 2 ganger grunnbeløpet, 273 098 kroner, og den går foran alle andre heftelser, også bankens pant. Misligholder du vesentlig, kan laget etter advarsel pålegge deg å selge, med en frist på minst tre måneder, og deretter kreve tvangssalg.

Betaler naboen ikke, må laget dekke hullet, og det gjør det gjennom alles felleskostnader. Derfor finnes sikringsordninger. Norske Boligbyggelag skriver at lag som er forsikret i Borettslagenes Sikringsordning, får dekket felleskostnader de ikke får inn ved salg av en misligholdt andel. Spør om laget er med i en slik ordning før du kjøper. Loven tillater bare ordninger som oppfyller lovens krav å kalle seg sikring mot tap av felleskostnader.

IN-ordning: betale ned din del

IN står for individuell nedbetaling. Har laget en slik avtale med banken sin, kan du betale ned hele eller deler av din andel av fellesgjelden. Felleskostnadene dine går ned tilsvarende, og boligen din får lavere fellesgjeld enn naboens. Laget må ha vedtatt ordningen på generalforsamling, eller ha den i vedtektene fra starten.

Husbanken, som gir felleslån til borettslag, tar ikke imot beløp under 30 000 kroner, og beløp utover det må være i hele 5 000 kroner. Forretningsfører kan ha andre grenser og egne frister, og innbetalingen går gjennom dem. Har laget fastrente, kan du ikke betale ned i bindingsperioden.

Regnestykket. Betaler du ned 300 000 kroner, faller felleskostnadene med rundt 1 741 kroner i måneden når lånet løper over 30 år til 5,70 prosent. Det første året sparer du 17 100 kroner i renter, før skatt. Om det lønner seg, avhenger av hvor pengene kommer fra:

• Fra sparekonto: lønner seg når lagets rente etter skattefradrag er høyere enn sparerenten din etter skatt. Pengene er ikke lenger tilgjengelige etterpå.
• Fra eget boliglån: lønner seg bare hvis din rente er lavere enn lagets, og banken må godkjenne det. Samlet gjeld er den samme, så belåningsgraden endres ikke.
• Fra forbrukslån eller kreditt: lønner seg ikke.

Risikoen. Husbanken skriver det tydelig: det du betaler ned, er egenkapital du kan tape hvis laget går konkurs, og du er fortsatt medansvarlig for lagets øvrige gjeld og for andres manglende felleskostnader. Til gjengjeld får du et krav mot laget på det du har betalt inn, og det kravet trer inn i långivers pant med lik prioritet. Les lagets årsregnskap før du betaler.

Ved salg. En bolig med nedbetalt fellesgjeld har lavere felleskostnader, og en større del av totalprisen ligger i kjøpesummen. Husbanken peker på at kjøpere med mye egenkapital kan finne en slik bolig mer attraktiv. Kjøpere med lite egenkapital vil finne den vanskeligere å finansiere, av grunnen som står over: mer av prisen må lånes i eget navn.

Gebyrer du betaler til laget eller forretningsfører for IN-ordningen, er fradragsberettiget.

Dette sjekker du før du byr

• Totalprisen, ikke prisantydningen.
• Felleskostnadene etter avdragsfri periode, hvis laget har en. Be megler om tallet.
• Lagets rente og om den er bundet.
• Om laget har IN-ordning, og om det er med i en sikringsordning.
• Planlagt rehabilitering. Nytt tak, rør eller fasade kan bety nytt felleslån og høyere felleskostnader. Spør hva generalforsamlingen har vedtatt.
• Egenkapitalen mot totalprisen, ikke mot kjøpesummen.

Ofte stilte spørsmål

Hva er fellesgjeld?

Din andel av lånet borettslaget har tatt opp. Den følger boligen, og du betaler renter og avdrag gjennom felleskostnadene.

Teller fellesgjeld som gjeld når jeg søker boliglån?

Ja. Forskriften sier at fellesgjeld skal telles med når belåningsgraden regnes, så egenkapitalkravet regnes av totalprisen.

Hvor mye egenkapital trenger jeg med fellesgjeld?

10 prosent av totalprisen. Med 2 500 000 i kjøpesum og 1 500 000 i fellesgjeld er det 400 000 kroner, 16 prosent av kjøpesummen.

Hva er IN-ordning?

Individuell nedbetaling: en avtale mellom laget og banken som lar hver andelseier betale ned sin del av fellesgjelden og få lavere felleskostnader.

Lønner det seg å betale ned fellesgjeld?

Når lagets rente er høyere enn det pengene ellers gir deg, og du ikke trenger dem. Ikke med lånte penger til høyere rente.

Får jeg skattefradrag for fellesgjeld?

For din andel av lagets renter, ja, 22 prosent. Det står normalt forhåndsutfylt.

Er jeg ansvarlig for naboens fellesgjeld?

Ikke personlig. Men betaler naboen ikke felleskostnadene, må laget dekke tapet, med mindre laget er med i en sikringsordning.

Hvor mye øker felleskostnadene når renten stiger?

Med 1 500 000 kroner i fellesgjeld: 1 250 kroner i måneden per prosentpoeng.