Én av dere skal overta boligen. Dette koster det

Kort oppsummert

• Bor dere i borettslag, er avgiften null. Andeler i borettslag og boligaksjeselskap er ikke fast eiendom, og overføres helt uten dokumentavgift. Bare tinglysingsgebyret på 545 kroner påløper.
• Selveier og gift: fritak hvis boligen var felleseie. Var den den andres særeie, betaler du 2,5 prosent av verdien på den delen du overtar.
• Selveier og samboere: fritak for felles bolig hvis dere har hatt felles folkeregistrert adresse i minst 2 år, eller venter, har eller har hatt felles barn. Ellers ikke.
• Hytta er ikke omfattet av samboerfritaket. Fritidseiendom utløser avgift uansett hvor lenge dere har bodd sammen.
• På en bolig til 5 000 000 kroner der du overtar halvparten, er forskjellen mellom fritak og ikke fritak 62 500 kroner.
• Skifteavtalen binder ikke banken. Er dere begge låntakere, hefter dere begge til banken formelt har løst den ene fra lånet. Loven sier uttrykkelig at kredittevnen din vurderes på gjeldsansvaret i låneavtalen, selv om dere har avtalt noe annet dere imellom.
• Tar du over den andres del av lånet, teller det som en del av kjøpesummen i skjøtet.

Først: hva slags bolig er det

Dette avgjør mer enn noe annet, og det er det første du bør sjekke.

Borettslag og boligaksjeselskap: ingen dokumentavgift. Andeler regnes ikke som fast eiendom, så overføringen faller helt utenfor avgiften. Det gjelder alle overføringer og alle endringer i eierforhold, uansett hvem som overtar og hvorfor.

Selveier, altså vanlig eierseksjon eller enebolig: hovedregelen er dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien på tinglysingstidspunktet. Men ved samlivsbrudd finnes det fritak, og de er ulike for gifte og samboere.

Bor dere i borettslag, kan du hoppe over de neste to avsnittene. Regningen din er 545 kroner.

Gift: fritak for felleseie, ikke for særeie

Ved separasjon eller skilsmisse er overføring av eiendom fritatt for dokumentavgift når eiendommen var felleseie. Det er hovedtilfellet, og det gjelder alle typer eiendom.

Var boligen den andres særeie, er det ikke fritak. Da må du oppgi dagens markedsverdi av den delen du overtar, og betale 2,5 prosent av den.

Særeie oppstår ikke av seg selv. Det må være avtalt i ektepakt, eller bestemt av en giver eller arvelater. Er du usikker, er det ektepakten som gjelder, ikke hva dere husker at dere ble enige om.

Samboere: toårsregelen

Ved samlivsbrudd mellom samboere er overføring av felles bolig fritatt, men bare hvis ett av to vilkår er oppfylt:

• Dere har hatt felles folkeregistrert adresse i minst 2 år, eller
• dere venter, har eller har hatt felles barn.

Er ingen av delene oppfylt, betaler du full dokumentavgift.

Dette er en kalenderregel, og den er dyr. To samboere uten barn som flytter fra hverandre etter 22 måneder betaler avgiften. Ved 25 måneder gjør de det ikke. På en bolig til 5 000 000 kroner er det 62 500 kroner, avgjort av tre måneder på folkeregisteret.

To ting til er verdt å merke seg. Fritidseiendom er ikke omfattet. Hytta utløser avgift uansett. Og fritaket gjelder bare ved samlivsbrudd: overfører dere eiendom mellom dere mens dere fortsatt er samboere, påløper avgiften som normalt.

Hva det faktisk blir i kroner

Tabellen viser tilfellet der den ene overtar den andres halvdel, og fritak ikke gjelder.

Regnet av oss, av satsen Kartverket oppgir. Tinglysingsgebyret på 545 kroner kommer i tillegg også når dere har fritak, og det gjelder både fast eiendom og borettslagsandel. Sletting av det gamle pantedokumentet koster ingenting.

Overtar du den andres del av lånet, teller det med i kjøpesummen. Kartverket er tydelig på dette: kjøpesummen i skjøtet er ikke bare pengene du betaler ut, men også lånet du tar på deg. Betaler du 300 000 kroner kontant og overtar 1,5 millioner av lånet, er kjøpesummen 1,8 millioner, og den skal føres som én samlet sum. Innbo, bil og annet løsøre skal ikke være med.

Den delen ingen bank forteller deg

Her er det som koster mest, og det handler ikke om avgifter.

Avtalen dere gjør dere imellom binder ikke banken. Er dere begge oppført som låntakere, hefter dere begge overfor banken til banken selv formelt har løst den ene fra ansvaret. At skifteavtalen sier at du overtar lånet, endrer ingenting for kreditoren.

Finansavtaleloven går lenger enn som så. Den krever at en låneavtale med to låntakere sier hvor mye hver av dem hefter for, og fastslår at kredittevnen til hver enkelt skal vurderes på grunnlag av det gjeldsansvaret, selv om låntakerne seg imellom har avtalt en annen fordeling.

Konsekvensen er praktisk og ubehagelig. Så lenge du står på lånet på den boligen du har flyttet ut av, teller hele det ansvaret når du skal låne til noe nytt. Du kan bli sittende med en gjeld du ikke bor i, som blokkerer lånet du trenger for å bo et sted.

Det er derfor rekkefølgen betyr noe. Banken må godkjenne at den ene overtar lånet alene før overføringen er gjennomført i praksis, ikke etterpå. Får ikke den som skal overta lånet alene, er hele planen en annen plan.

Tåler du lånet alene?

Dette er spørsmålet under alle de andre, og det er et regnestykke, ikke en følelse.

Banken tester deg mot det samme kravet som ved et nytt lån. Du må tåle at renten stiger tre prosentpoeng, og samlet gjeld kan normalt ikke overstige fem ganger inntekten din. Med to inntekter var det kanskje god margin. Med én er det et annet regnestykke, og det er verdt å gjøre før du forhandler om noe som helst.

To ting du kan gjøre selv, uten å snakke med noen som selger lån:

Sjekk hva renten din er verdt. Står du med lånet alene, blir renten viktigere enn den var. Er renten min for høy? sier hvor mange av lånene du kvalifiserer til som er billigere enn ditt, hva et bytte koster, og hvor lang tid det tar før det er tjent inn. Den sier også fra når svaret er at du bør la det være.

Se hva markedet faktisk tilbyr på den nye belåningsgraden. Overtar du hele boligen med lån på hele verdien, endrer belåningsgraden seg, og med den hvilke banker som vil låne deg penger. Boliglånsoversikten regner om for beløpet og boligverdien du legger inn.

Er du usikker på om det går, er det bedre å finne det ut nå enn etter at skjøtet er sendt.

Spørsmål og svar

Må vi betale dokumentavgift når vi overfører boligen ved skilsmisse?

Ikke hvis dere bor i borettslag, og ikke hvis dere er gift og boligen var felleseie. Var boligen den andres særeie, påløper avgiften. Tinglysingsgebyret på 545 kroner betaler dere uansett.

Hva er dokumentavgiften?

2,5 prosent av eiendommens markedsverdi på tinglysingstidspunktet. Overtar du halvparten, regnes avgiften av halvparten. Den gjelder bare fast eiendom, ikke andeler i borettslag.

Gjelder fritaket for samboere?

Ja, for felles bolig, hvis dere har hatt felles folkeregistrert adresse i minst 2 år, eller venter, har eller har hatt felles barn. Fritidseiendom er ikke omfattet.

Vi har vært samboere i halvannet år. Hva gjør vi?

Da er dere utenfor fritaket, med mindre dere har eller venter barn. Avgiften påløper. Om det er verdt å vente med overføringen til toårsgrensen er passert, er en vurdering dere må gjøre selv. Men vilkåret er felles folkeregistrert adresse, ikke hvor lenge dere har vært et par.

Slipper vi avgiften hvis vi bare lar begge stå som eiere?

Ja, men da eier dere fortsatt boligen sammen, og dere hefter fortsatt begge for lånet. Det utsetter både regningen og problemet.

Banken sier nei til at jeg overtar lånet alene. Hva nå?

Da kan du ikke overta boligen alene på de vilkårene, uansett hva dere har avtalt. Alternativene er å selge, å finne en annen bank, eller å bli enige om noe annet. Sjekk hva andre banker tilbyr før du konkluderer.

Jeg har flyttet ut, men står fortsatt på lånet. Er det et problem?

Ja. Du hefter fortsatt overfor banken, og hele gjeldsansvaret teller når du selv skal låne til ny bolig. Å bli formelt løst fra lånet er noe banken må gjøre, og det bør skje samtidig med overføringen, ikke senere.

Hva med barnebidrag?

Det er et eget regnestykke, og Nav har en offisiell barnebidragskalkulator som regner det ut etter gjeldende satser. Vi lager ikke en kopi av den.