Dokumentavgift: 2,5 prosent på selveier, ingen dokumentavgift på borettslagsandeler, og fritakene som faktisk brukes

Kort oppsummert

• Dokumentavgiften er 2,5 prosent av markedsverdien på tinglysingstidspunktet, og gjelder bare fast eiendom: selveierboliger, eneboliger, tomter og hytter. Borettslagsandeler har ingen dokumentavgift.
• På en bolig til 4 000 000 kroner er avgiften 100 000 kroner. I tillegg kommer tinglysingsgebyret på 545 kroner for skjøtet, og 545 til for bankens pantedokument: 101 090 kroner i alt.
• Avgiften er penger du må ha i tillegg til egenkapitalen. Med 15 prosent egenkapital på eksempelboligen trenger du 600 000 kroner til egenkapital og 701 090 med avgift og gebyrer. Dokumentavgiften tilsvarer 16,7 prosent av egenkapitalen i dette eksempelet.
• Nybygg: ved første salg av en ny bolig som ikke er tatt i bruk, regnes avgiften bare av tomteverdien. Det er grunnen til at «kun 37 500 kroner i dokumentavgift» står i prospektet på nye prosjekter.
• Fritak: overføring mellom ektefeller, til gjenlevende ektefelle, ved skifte av felleseie etter skilsmisse, felles bolig mellom samboere ved samlivsbrudd etter 2 år eller med felles barn, og arv etter loven. Forskudd på arv og gaver gir ikke fritak.
• Fakturaen sendes fra Kartverket når dokumentet er ferdig tinglyst, og betalingsfristen er 14 dager, uten utsettelse. Ubetalt går den til Statens innkrevingssentral.

Hva avgiften er, og hvem som betaler

Dokumentavgiften utløses når et dokument som overfører eierskapet til fast eiendom tinglyses, i praksis skjøtet. Det er tinglysingen som utløser den, ikke kjøpet. Den som er registrert som innsender av skjøtet får fakturaen, og i et vanlig boligkjøp er det megleren som sender inn og kjøperen som betaler gjennom oppgjøret. Avgiften går til staten, Kartverket krever den inn, og Skattedirektoratet er klageinstans.

Grunnlaget er markedsverdien, altså det selgeren kunne fått i det åpne markedet den dagen skjøtet tinglyses. I et vanlig salg er det kjøpesummen. Betaler du mindre fordi du overtar gjeld eller fellesgjeld, regnes avgiften likevel av full verdi. Får du boligen i gave, regnes den av full verdi. Overtar du halve boligen, regnes den av halve verdien.

Kartverket runder grunnlaget ned til nærmeste tusen kroner og avgiften ned til nærmeste ti, og krever minst 250 kroner. Det er derfor tallene i tabellene under ender på null.

Avgiften i kroner

Skjøtet og pantedokumentet er to dokumenter og to gebyrer. Kjøper du uten lån, sparer du det ene gebyret, ikke avgiften. Refinansierer du senere til en annen bank, tinglyses et nytt pantedokument for 545 kroner, men ingen ny dokumentavgift, siden eierskapet ikke flyttes. Hvor mye det gebyret betyr for et bankbytte, regner rentesjekken ut.

Delt på et år er avgiften på eksempelboligen 8 333 kroner i måneden. Det er et nyttig tall når du sammenligner med å leie, fordi avgiften er en kostnad ved å eie som ikke kommer tilbake ved salg.

Der du kjøper

Avgiften følger prisen, og prisen følger stedet. SSBs kvadratmeterpriser for boliger omsatt i 2025 gir denne fordelingen, regnet for en leilighet på 70 kvadratmeter og en enebolig på 150.

En leilighet på 70 kvadratmeter i Oslo koster i snitt 7 112 910 kroner og gir 177 800 kroner i dokumentavgift. Den samme leiligheten i Telemark, fylket med lavest kvadratmeterpris, gir 59 800. Det er en forskjell på 3,0 ganger, og den betales kontant ved overtakelse.

Tallene er illustrasjoner basert på gjennomsnittlig kvadratmeterpris, og er ikke en prognose for hva en konkret bolig vil koste. De er gjennomsnitt for det som ble omsatt, ikke for det som finnes, og de skiller ikke mellom borettslag og selveier. I byene med mange borettslag, som Oslo, Bergen og Trondheim, betaler en stor del av kjøperne ingen dokumentavgift i det hele tatt. Det er neste avsnitt.

Borettslag: ingen avgift, og hvorfor

En andel i et borettslag er ikke fast eiendom. Du eier en andel i laget som eier bygningen, og andelen registreres i grunnboken uten dokumentavgift. Det gjelder hver eneste overføring, uansett pris. Tinglysingsgebyret på 545 kroner betales likevel, og det samme for bankens pant i andelen.

På en bolig til 4 000 000 kroner er det 100 000 kroner i forskjell mellom borettslag og selveier ved kjøp. Det er ett av to tall du bør ha med når du sammenligner de to: det andre er fellesgjelden, som banken regner inn i belåningen, og som ofte er grunnen til at borettslagsleiligheten ser billigere ut enn den er. Løses et borettslag opp og leilighetene blir selveier, koster det 1 000 kroner per bolig i avgift, bare første gang.

Nybygg: bare tomten

Ved første overføring av en ny bygning som ikke er tatt i bruk, regnes avgiften av tomteverdien alene. Kjøper du en ny leilighet til 6 000 000 kroner der tomteverdien er satt til 1 500 000 kroner, er avgiften 37 500 kroner i stedet for 150 000. Det er 112 500 kroner, og det er en reell fordel ved nybygg som sjelden telles med når nytt og brukt sammenlignes.

Det samme gjelder bygg under oppføring, uansett hvor mange ganger det skifter eier før det er ferdig. Ombygging og påbygg regnes ikke som ny bygning.

Står bygningen på festet tomt, gjelder egne regler. Kartverket skriver at en ny bygning på festet tomt overføres uten dokumentavgift første gang, fordi tomten ikke følger med. Men tinglyses en festekontrakt på en tomt som alt er bebygd, regnes det avgift av bygningens verdi og verdien av festeretten, også når festeren selv har satt opp bygningen.

Avgiftsgrunnlaget skal være tomtens markedsverdi, og Kartverket kan kontrollere det som er ført i skjøtet. En tomteverdi som er satt for lavt med vilje, kan gi tilleggsavgift på inntil 2 ganger avgiften.

Fritakene

Fritak må kreves i skjøtet, med henvisning til grunnen. Skriver du inn boligens verdi i stedet, får du faktura, og må klage for å få pengene tilbake. Kartverket svarer ikke på fritaksspørsmål på forhånd.

Ektefeller. Overføring mellom ektefeller under ekteskapet er fritatt, både felleseie og særeie. Til gjenlevende ektefelle ved dødsfall er fritatt. Ved separasjon og skilsmisse er overføring ved skifte av felleseie fritatt, men ikke overføring av særeie.

Samboere. Ved samlivsbrudd er overføring av felles bolig fritatt når dere har hatt felles folkeregistrert adresse i minst 2 år, eller venter, har eller har hatt felles barn. Fritidseiendom er ikke omfattet. Overfører dere mens dere fortsatt er samboere, er det full avgift. Hva overføringen koster uten fritak, og hvordan banken vurderer den som blir sittende, står i saken om boligen ved samlivsbrudd: på eksempelboligen er halvparten 50 000 kroner.

Arv. Arv etter loven er fritatt, også utdeling fra uskiftet bo. Forskudd på arv er ikke arv, og gir full avgift. Testamentsarv utover det arvingen ville fått etter loven gir full avgift, med mindre eiendommen selges videre samme dag som arveovergangen tinglyses.

Andre. Oppløsning av sameie uten at noen får mer enn de eide fra før. Gave til allmennyttige formål. Fusjon, fisjon og omorganisering av selskap med skattemessig kontinuitet. Eiendom på Svalbard. Rene bruksretter, som festerett til ubebygd tomt.

Betaling, og hvis du ikke betaler

Fakturaen for avgift og gebyr sendes samme dag som det tinglyste dokumentet returneres, med 14 dagers frist. Kartverket gir ikke utsettelse og deler ikke opp. Er du uenig i grunnlaget, må du betale først og klage etterpå. Får du medhold, betales differansen tilbake. Blir fakturaen stående, går kravet til Statens innkrevingssentral, som kan gi betalingsavtale, men som også kan trekke i lønn.

Er verdien satt for lavt med vilje eller ved grov uaktsomhet, kan Skattedirektoratet ilegge tilleggsavgift på inntil det dobbelte av avgiften. Det treffer sjelden en vanlig kjøper med en kjøpesum fra et åpent salg, men det treffer den som setter en lav verdi på en overføring i familien.

Hva det betyr for egenkapitalen

Banken kan gi lån på inntil 90 prosent av boligens verdi. Avgiften og gebyrene er ikke en del av verdien, så de må dekkes av egne penger, på toppen av egenkapitalen. På eksempelboligen er 15 prosent egenkapital 600 000 kroner, og med avgift og to gebyrer trenger du 701 090. Den som sparer til egenkapital, bør regne med avgiften fra starten. Er egenkapitalen knapp, står veiene rundt i egen sak, og borettslag er den veien som fjerner avgiften helt.

Hvor mye kan du låne?

Grensene i utlånsforskriften regnet på din inntekt, egenkapital og gjeld, uten bank.

Regn på egenkapitalen

Ofte stilte spørsmål

Hva er dokumentavgiften?

En statlig avgift på 2,5 prosent av markedsverdien som betales når eierskapet til fast eiendom tinglyses. Kartverket krever den inn.

Hvor mye er dokumentavgiften på en bolig til 4 millioner?

100 000 kroner. Med tinglysingsgebyr for skjøte og pant blir det 101 090 kroner.

Er det dokumentavgift på borettslag?

Nei. Borettslagsandeler er ikke fast eiendom, og omsettes uten avgift. Tinglysingsgebyret betales.

Hva er dokumentavgiften på nybygg?

Bare av tomteverdien ved første salg av en ny bolig som ikke er tatt i bruk. Resten av kjøpesummen er avgiftsfri.

Hvem betaler dokumentavgiften?

Innsenderen av skjøtet får fakturaen. I praksis er det kjøperen som betaler, gjennom oppgjøret hos megler.

Er det dokumentavgift ved arv?

Ikke ved arv etter loven. Forskudd på arv og gaver gir full avgift.

Er det dokumentavgift mellom samboere?

Ved samlivsbrudd er felles bolig fritatt etter 2 år med felles adresse eller med felles barn. Ellers er det full avgift.

Hvor stort er tinglysingsgebyret?

545 kroner per dokument i 2026, for skjøte, pantedokument og borettslagsandel. Sletting av pant er gratis.