Oslo-prisene ligger 0,3 prosent i pluss. Fire måneder avgjør om året ender i minus

Kort oppsummert

• Boligprisene i Oslo steg 1,2 prosent i august, 0,5 prosent sesongjustert. Det var svakest blant storbyene.
• Hittil i 2026 er Oslo opp 0,3 prosent. Det er svakest i landet. Ålesund med omegn ligger på 12,4 prosent og Tromsø på 11,7.
• For at Oslo skal ende 2026 på null eller bedre, kan september til desember ikke trekke fra mer enn 0,3 prosent. Nasjonalt trakk de fire månedene fra 1,8 prosent i 2024 og 2,2 prosent i 2025.
• Eiendom Norge venter at Oslo ender på minussiden. Grethe Wittenberg Meier i Privatmegleren anslår tre til fire prosent ned.
• Forklaringen bransjen gir er tilbudssiden. Siden 2019 er rundt 16 000 utleie- og sekundærboliger frigjort til eiemarkedet i Oslo, mot rundt 20 000 nye boliger ferdigstilt i samme periode.
• Det lå 3 521 brukte Oslo-boliger ute på Finn 1. september, 32,4 prosent flere enn på samme tid i fjor. Nasjonalt var økningen 6,1 prosent.
• Hver tredje Oslo-bolig ligger ute med redusert prisantydning.
• Neste rentebeslutning er 24. september.

Der Oslo står nå

Eiendom Norge la frem tallene for august torsdag 3. september. De nasjonale tallene har vi gått gjennom i en egen sak.

Til sammenligning steg prisene nasjonalt 2,1 prosent i august og 4,9 prosent hittil i år.

Slik ligger storbyene an, ifølge tallene E24 gjengir fra statistikken:

Regnestykket for høsten

Oslo ligger 0,3 prosent over nivået fra nyttår. Skal året ende på null eller bedre, kan de fire siste månedene ikke trekke fra mer enn 0,3 prosent.

Det er en høyere terskel enn den ser ut som. Prisene faller normalt fra september og ut året. Nasjonalt ga de fire månedene en nedgang på 1,75 prosent i 2024 og 2,23 prosent i 2025, regnet fra forskjellen mellom hittil-i-år-tallet etter august og fasiten for hele året.

Skal Oslo unngå minus, må høsten altså bli omtrent to prosentpoeng bedre enn de to siste nasjonale høstene.

Tallene i tabellen er nasjonale, ikke Oslo-tall, og Oslos eget høstmønster kan avvike. Poenget står likevel: det som skal til er ikke en normal høst, det er en uvanlig sterk en.

Ingen av dem som følger markedet tettest venter det. Henning Lauridsen i Eiendom Norge sier at med en normal høst i boligmarkedet ender Oslo på minussiden i 2026. Sissel Monsvold i Obos venter at prisene avtar noe utover høsten, i tråd med normalt sesongmønster. Grethe Wittenberg Meier i Privatmegleren er mest konkret og anslår til VG tre til fire prosent minus for Oslo i år.

Fra dagens nivå på 0,3 prosent krever et årsresultat på minus 3,5 prosent at september til desember gir en nedgang på rundt 3,8 prosent. På en Oslo-bolig verdt seks millioner kroner tilsvarer det rundt 227 000 kroner.

Dette er ett scenario basert på ett anslag, ikke en prognose fra oss. Meiers anslag er det mest negative av dem vi har funnet.

To Oslo-målinger som ikke er enige om august

Eiendom Norges statistikk sier at Oslo steg 0,5 prosent sesongjustert i august. Sesongjustert over null betyr at måneden var litt sterkere enn en normal august.

Obos måler det motsatt. Prisene på brukte Obos-boliger i Oslo steg 0,8 prosent i august. Snittet for august siden statistikken startet i 2004 er 2,4 prosent. Målt mot sin egen historikk var Oslos august altså 1,6 prosentpoeng svakere enn normalt.

De to måler ulike ting. Obos-statistikken dekker rundt 25 prosent av bruktmarkedet i Oslo, og bare borettslagsleiligheter. Eiendom Norges tall dekker alt som formidles gjennom megler. Borettslagsleiligheter er den delen av markedet der utleienedsalget treffer hardest, og det er også der tilbudet er størst.

Obos har i tillegg et tall Eiendom Norge ikke oppgir for august: Obos-prisene i Oslo lå 1,4 prosent lavere i august 2026 enn i august 2025.

Hva du gjør med det: ligger boligen din i et borettslag, er Obos-tallet trolig nærmere din virkelighet enn det nasjonale. Er det en eierseksjon eller et hus, gjelder det motsatte.

Forklaringen er 16 000 boliger som ikke skulle vært til salgs

Oslo har ikke fått færre kjøpere. Byen har fått flere boliger.

Norges Eiendomsmeglerforbund la 10. august frem en rapport basert på tall fra Ambita, utarbeidet av Samfunnsøkonomisk Analyse. Den viser at hver femte sekundærbolig i Oslo er borte siden 2019, og at hver femte AS-eide utleiebolig i byen er borte i samme periode.

Omregnet til boliger: rundt 16 000 utleie- og sekundærboliger er frigjort til eiemarkedet i Oslo siden 2019. I samme periode ble det ferdigstilt rundt 20 000 nye boliger.

Nedsalget har altså tilført Oslo omtrent fire femdeler av det all nybygging tilførte over de samme årene. Det er den forklaringen både forbundet og Eiendom Norge peker på.

Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund sier nedsalget har fungert som en midlertidig buffer i et marked med svært lav boligbygging, og at det har potensial til å drive prisene videre ned i Oslo.

Hvorfor selger utleierne? Forbundet peker på kombinasjonen av høy rente, økt skattebelastning og stigende driftskostnader, som har svekket lønnsomheten. Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken formulerte mekanismen slik til Finansavisen i mai: nedsalget er et resultat av høyere rentekostnader for utleiere som ikke får dekket dem inn på leiesiden.

Trenden finnes ellers i landet også, men den er klart sterkest i Oslo. Nasjonalt falt antallet boliger eid av aksjeselskaper fra rundt 120 600 til 118 900 på ett år frem til andre kvartal 2026. I Bergen er rundt hver tiende selskapseide bolig borte.

Prisen på den bufferen betales i leiemarkedet, ifølge forbundet. Færre utleieboliger gir høyere leiepriser og hardere konkurranse for studenter, unge og arbeidsinnvandrere.

Slik ser tilbudssiden ut akkurat nå

Eirik Dysthe, strategisjef og boligekspert i Finn, oppgir til VG at det 1. september lå 3 521 brukte Oslo-boliger ute på Finn. Det er 32,4 prosent flere enn på samme tid i fjor. Nasjonalt lå det 22 595 bruktboligannonser ute, en økning på 6,1 prosent.

Oslo står dermed for rundt en sjettedel av landets samlede annonsebeholdning, og for rundt to tredjedeler av veksten i den.

Dysthe peker på tre ting som beveger seg samme vei:

• Oslo-boligene ligger ute 12 dager lenger enn i august i fjor.
• Hver tredje bolig i Oslo ligger ute med redusert prisantydning. Nasjonalt er andelen 30 prosent.
• Antall annonser er det høyeste Finn har målt i Oslo.

Obos-tallene peker samme vei. Bruken av forkjøpsrett til Obos-boliger i Oslo falt til 18,9 prosent i august, ned fra 30,6 prosent i august i fjor. Antall omsatte Obos-boliger i Oslo var det laveste i august på ti år, og 17 prosent under tiårssnittet.

Skal du selge i Oslo

Prisantydningen er avgjørende. Lauridsen sier det rett ut til VG: det selges mye i Oslo, men man må treffe på prisen, og er prisen for høy blir boligen liggende.

Kaja Årvik Olsen i DNB Eiendom oppgir til Nettavisen at over halvparten av boligene som ble solgt i Oslo i august gikk under prisantydning, og at litt over 30 prosent gikk over.

De mest tungsolgte objektene er ifølge Lauridsen leiligheter med dårlig beliggenhet og lav standard, samt de dyreste boligene. Fra 15 millioner og oppover merkes den høyere renten godt på etterspørselen.

Laila Kleivdal Huitfeldt i DNB Eiendom sier til E24 at det er et stort segment av vanlige to- og treromsleiligheter der man må venne seg til at boligen ikke går på første visning.

Det praktiske: regn med flere visningsrunder, sett prisantydningen etter hva sammenlignbare boliger i din bydel faktisk ble solgt for de siste ukene, og vær forberedt på at mellomfinansiering blir dyrere hvis du allerede har kjøpt.

Skal du kjøpe i Oslo

Det er det Finn kaller kjøpers marked, og det gjelder ikke Stavanger, Bergen og Tromsø.

Meier i Privatmegleren peker på at fallende priser er positivt for førstegangsetablerere, og at du kan gjøre gode kjøp med mye å velge i.

Erik Rognstad Ilseng i Privatmegleren peker på et poeng som gjelder deg som skal bytte oppover: rabatten på boligen du kjøper blir gjerne større enn på den du selger, fordi den dyrere boligen faller mer i kroner.

Kjøper og selger du i samme marked innenfor kort tid, betyr det generelle prisnivået mindre enn folk tror. Det avgjørende er differansen mellom de to boligene.

Motargumentet er renten. Faller prisene fordi renten stiger, blir boligen billigere samtidig som lånet blir dyrere. Regn på begge deler før du konkluderer.

Renten avgjør resten av året

Styringsrenten er 4,25 prosent. Neste beslutning kommer 24. september, sammen med Pengepolitisk rapport 3/26.

Kyrre Knudsen, sjeføkonom i SpareBank 1 Sør-Norge, anslår sjansen for heving til 50/50. SSB publiserer konsumprisindeksen for august 10. september, og det er den målingen som veier tyngst før møtet.

Oslo er den delen av landet der en heving merkes mest. Lauridsen peker på at Oslo er det klart dyreste markedet i Norge, og at renten derfor spiller større rolle her enn andre steder fordi lånene er større. Monsvold i Obos sier det samme: det er større risiko for at rentene skal noe opp enn ned, og det kan dempe prisutviklingen særlig i Oslo, der husholdningene er høyt belånt.

Når snur det

Kilden til dagens tilbudsoverskudd har en slutt.

Norges Eiendomsmeglerforbund skriver i rapporten at nedsalget kan vedvare ut 2028. Til NTB sa Geving 3. september at det kan fortsette frem mot 2029. Når det er over, står Oslo igjen med den lave boligbyggingen.

Geving advarer om at både bolig- og leiepriser da kan presses kraftig opp samtidig. Meier venter det samme, og tror prisene vil eskalere i Oslo i 2028.

Det er anslag, ikke fasit, og de forutsetter at renten og boligbyggingen utvikler seg slik de tror. Men de peker samme vei, og de kommer fra folk med ulike interesser.

Er dette 2017 om igjen

Sist Oslo hadde en betydelig årsnedgang var i 2017. Da falt prisene mer enn 10 prosent, ifølge Eiendom Norges statistikk slik E24 gjengir den. I 2022 var nedgangen marginal.

To forskjeller er verdt å merke seg. I 2017 kom overfloden fra rekordhøy ferdigstillelse av nye boliger. I 2026 kommer den fra salg av utleieboliger i et marked med lav nybygging. Og anslagene for i år ligger på noen få prosent, ikke tosifret.

Merk også at Eiendom Norge endret og reviderte statistikken fra 2024 og regnet historikken på nytt. Tall for tidligere år avviker derfor fra det som ble publisert den gangen.

Ofte stilte spørsmål

Faller boligprisene i Oslo i 2026?

Hittil i 2026 er Oslo opp 0,3 prosent, svakest i landet. Eiendom Norge venter at året ender på minussiden gitt en normal høst. Privatmegleren anslår tre til fire prosent ned. Fasiten kommer først med desembertallene i januar 2027.

Hvor mye steg boligprisene i Oslo i august 2026?

Prisene i Oslo steg 1,2 prosent i august, 0,5 prosent korrigert for sesongvariasjoner. Det var svakest blant storbyene.

Hvorfor faller Oslo når Bergen og Tromsø stiger?

Bransjen peker på tilbudssiden. Siden 2019 er rundt 16 000 utleie- og sekundærboliger frigjort til eiemarkedet i Oslo, mot rundt 20 000 nye boliger ferdigstilt. Oslo har i tillegg landets dyreste boliger, så en renteoppgang treffer hardere her.

Hvor mange boliger er til salgs i Oslo nå?

Det lå 3 521 brukte Oslo-boliger ute på Finn 1. september 2026, 32,4 prosent flere enn på samme tid i fjor. Nasjonalt var økningen 6,1 prosent.

Bør jeg vente med å selge i Oslo?

Det avhenger av om du også skal kjøpe. Kjøper og selger du i samme marked innenfor kort tid, betyr det generelle prisnivået mindre, fordi begge boligene beveger seg samme vei. Skal du bare selge, taler anslagene for at prisene er høyere nå enn i desember. Ingen kan si det sikkert, og renten 24. september er den største enkeltusikkerheten.

Er det kjøpers marked i Oslo?

Finn beskriver det slik, basert på tre samtidige signaler: rekordmange annonser, lengre liggetid og flere prisreduksjoner. Over halvparten av boligene som ble solgt i Oslo i august gikk under prisantydning, ifølge DNB Eiendom.

Når kommer neste boligprisstatistikk for Oslo?

Eiendom Norge publiserer tall for september mandag 5. oktober 2026 klokken 11.00. Obos publiserte sine augusttall 1. september.

Falt Oslo-prisene sist i 2017?

Sist betydelige årsnedgang var i 2017, da prisene falt mer enn 10 prosent. I 2022 var nedgangen marginal. Merk at Eiendom Norge reviderte statistikken fra 2024 og regnet historikken på nytt.

Avvik mellom kilder: NTB oppgav Oslos sesongjusterte oppgang i august til 1,2 prosent. E24 oppgav 1,2 prosent nominelt og 0,5 prosent sesongjustert. Eiendom Norges pressemelding oppgir ingen av delene. Vi bruker E24s versjon, som er den eneste som går opp mot det nasjonale tallet på 0,8 prosent.

Ved referering av Eiendom Norges boligprisstatistikk skal Eiendom Norge, Finn og Eiendomsverdi AS oppgis som kilde.