Depositum: loven setter taket, kontoen er gratis, og garantien er den dyreste måten å slippe å betale på

Kort oppsummert

• Depositumet kan ikke være større enn seks måneders husleie. Tre måneder er vanlig.
• Pengene skal stå på en egen konto i ditt navn, med vanlige rentevilkår. Ingen av dere kan ta ut pengene alene. Rentene er dine.
• Utleier betaler for å opprette kontoen. Du kan ikke pålegges andre innbetalinger enn leie og depositum.
• En depositumsgaranti koster 8 til 15 prosent av depositumet, betalt én gang. På 30 000 kroner er det 2 400 til 4 500 kroner. Premien kommer ikke tilbake, og bruker utleier garantien, krever selskapet pengene fra deg.
• Et lån på 30 000 kroner over 12 måneder koster fra 2 263 kroner i Finansportalens register. LOfavør depositumslån koster 2 368 kroner og krever LO-medlemskap.
• Har du pengene, er kontoen billigst. Har du dem ikke, er et lån over ett år som regel billigere enn en garanti på 15 prosent, og du eier depositumet når lånet er betalt.
• Når leieforholdet er slutt, kan banken betale ut skyldig leie til utleier etter fem ukers varsel, og resten til deg etter fem ukers varsel. Skader krever enighet eller dom.

Hva loven sier om depositum

Husleieloven har tre regler som bestemmer det meste.

Taket. Utleier kan kreve at du deponerer et beløp som sikkerhet for skyldig leie, skader på boligen, utgifter hvis du må kastes ut, og andre krav som følger av leieavtalen. Beløpet kan ikke være større enn seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet endres i takt med leien. Huseierne skriver at tre måneders leie er vanlig.

Kontoen. Beløpet skal settes på en egen konto i ditt navn, med vanlige rentevilkår, i en bank som har lov til å tilby det i Norge. Så lenge leieforholdet varer, kan verken du eller utleier disponere pengene alene. Du kan kreve rentene utbetalt underveis. Utleier dekker kostnaden ved å opprette kontoen, og kan bestemme hvilken bank kontoen skal stå i så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for deg. Du plikter ikke å opprette konto i utlandet.

Forbudet. Det kan ikke avtales at du skal betale andre eller større beløp enn leie og depositum eller garanti. Et «nøkkelgebyr», et forskudd utenom kontoen eller et depositum rett inn på utleiers konto er ikke lov. Står pengene på utleiers konto, har du ingen sikkerhet for å få dem igjen.

Huseierne, som organiserer utleiere, sier det samme til sine medlemmer: depositumet skal stå på en sperret depositumskonto i leietakers navn.

Depositumskontoen i praksis

Bankene har egne kontoer for dette. DNB krever at både du og utleier er kunder, at du er over 18, og at det finnes en signert leiekontrakt. Det er utleier som bestiller kontoen i nettbanken, og etableringsgebyret trekkes fra utleiers konto. SpareBank 1 skriver at leietaker eier kontoen og skal ha rentene, og at det koster ingenting å bli kunde bare for depositumskontoen.

Renten er lav. Söderberg & Partners, som selger depositumsgaranti, skriver at de største bankene gir fra 0,05 til 0,1 prosent, og at mindre banker sjelden går over 1,5 prosent. Pengene vokser lite mens de står der, men de er dine, og du får dem igjen.

Det er kontoen som skiller et depositum fra en gave. Setter du pengene rett til utleier, står du uten kravet loven gir deg.

Når leieforholdet er slutt

Det er her de fleste konfliktene oppstår, og loven har en fast prosedyre.

Utleier krever skyldig leie. Banken kan betale ut skyldig leie fra kontoen til utleier hvis tre ting er oppfylt: dere har skriftlig avtalt at leien betales til en konto i samme bank, utleier har dokumentert hva som skyldes, og du har ikke dokumentert at du har reist søksmål innen fem uker etter at banken varslet deg. Banken skal sende varselet til adressen din og til e-postadressen du har oppgitt.

Du krever pengene dine. Krever du utbetaling av mer enn rentene, skal banken varsle utleier skriftlig. Fremmer ikke utleier krav om skyldig leie eller dokumenterer søksmål innen fem uker, betaler banken ut til deg.

Skader og andre krav. Alt som ikke er skyldig leie, krever at dere er enige skriftlig, eller at det foreligger en rettskraftig dom eller en avgjørelse med samme virkning. Utleier kan ikke trekke for en ripe i parketten på egen hånd. Er dere uenige, er Husleietvistutvalget veien. Har du stilt garanti i stedet, kommer kravet fra garantisten, og en tvist med den går til forliksrådet. Gjensidige skriver at det koster mer i gebyrer og saksomkostninger.

Fem uker er altså fristen begge veier. Hold adressen din oppdatert hos banken, ellers går fristen mens brevet ligger på feil adresse.

Depositumsgaranti: du betaler for å slippe

En depositumsgaranti er et løfte fra et forsikringsselskap eller en bank om å betale utleier det utleier har krav på, i stedet for at du setter pengene på konto. Loven tillater det, men garantien og et eventuelt depositum kan til sammen ikke overstige seks måneders leie. Utleier må godta garantien. Ingen kan pålegges den.

Prisen er en engangspremie. Söderberg & Partners oppgir fra 8 prosent av beløpet. Tryg tar 15 prosent, 16 prosent for leietakere med D-nummer, og garantien varer i inntil tre år. På 30 000 kroner er det 2 400 til 4 500 kroner.

To ting må du vite før du kjøper. Premien kommer ikke tilbake, uansett hvor pent du bor. Og garantien er ingen forsikring for deg: betaler selskapet noe til utleier, krever det beløpet tilbake fra deg. Utleiemegleren sier det rett ut i Söderberg & Partners' egen tekst. Loven sier dessuten at selskapet ikke kan avtale seg bort fra innsigelsene dine mot utleiers krav.

Garantien frigjør penger. Den er verdt prisen for den som ellers ikke får leid, eller som kan bruke pengene bedre. Söderberg & Partners' eget regneeksempel er å sette de frigjorte pengene i BSU og få skattefradrag. Det forutsetter at du ellers ikke hadde fylt BSU-kontoen.

Lån til depositum

Den andre utveien er å låne beløpet, sette det på depositumskontoen, og betale ned lånet mens du bor der. Da eier du depositumet når lånet er betalt.

Finansportalens forbrukslånsregister, hentet 10. september 2026, har 41 lån som tar 30 000 kroner over 12 måneder. Det billigste er Refinansieringslån fra Morrow Bank, med 11,15 prosent nominell rente. Det koster 2 263 kroner over året, 14,5 prosent effektiv rente, og terminbeløpet er 2 689 kroner i måneden. Lånet midt i lista, fra Voss Sparebank, koster 3 570 kroner.

Ett lån er laget for akkurat dette. LOfavør Depositumslån tilbys av 12 SpareBank 1-banker til medlemmer av LO-forbund, med 13,20 prosent nominell rente, 500 kroner i etableringsgebyr og ingen termingebyr. Inntil 40 000 kroner. Over 12 måneder koster det 2 368 kroner, 18,3 prosent effektivt. Det er ikke det billigste lånet i registeret, men renten er fast for alle medlemmer, mens bankene med lavere listerente setter renten individuelt etter kredittvurderingen.

Et forbrukslån krever at banken vurderer deg. Har du lav inntekt eller betalingsanmerkning, får du enten avslag eller en høyere rente enn tallene her. Og lånet teller som gjeld når du senere skal søke boliglån.

Regnestykket forutsetter at lånet betales ned på ett år. Strekker du det over to, blir kostnaden større, og du har fortsatt gjeld når du flytter. Slik regner du effektiv rente på et lite lån, der gebyrene betyr mer enn renten.

Hva som lønner seg

Har du pengene, er svaret enkelt. Kontoen koster deg ingenting, rentene er dine, og du får pengene igjen. Leieboerforeningen har regnet på 45 000 kroner over tre år, gjengitt hos Gjensidige: depositumskonto til 2 prosent gir 2 500 kroner i renter, mens en garanti til 6 300 kroner pluss høyrentekonto på resten ender 8 800 kroner dårligere.

Har du ikke pengene, står valget mellom garanti og lån. På 30 000 kroner koster garantien 2 400 til 4 500 kroner, og pengene er borte. Det billigste lånet koster 2 263 kroner over ett år, og etterpå er depositumet ditt. Lånet er billigere enn den dyre garantien og på nivå med den billige, og det etterlater deg med 30 000 kroner på konto i stedet for ingenting.

Lånet krever at du får det, og at du faktisk betaler det ned. Garantien krever bare premien. For den som vet at lånet ville blitt liggende i to eller tre år, kan garantien være det ærligere valget.

Spørsmål og svar

Hvor mye kan utleier kreve i depositum?

Inntil seks måneders husleie. Tre måneder er vanlig. Beløpet skal stå i leiekontrakten.

Kan utleier be meg betale depositumet til sin egen konto?

Nei. Depositumet skal stå på en egen konto i ditt navn, som ingen av dere kan disponere alene. Loven forbyr andre innbetalinger enn leie og depositum.

Hvem betaler for depositumskontoen?

Utleier. Loven sier at utleier dekker kostnaden ved å opprette kontoen.

Hva koster en depositumsgaranti?

Fra 8 prosent av depositumet hos Söderberg & Partners og 15 prosent hos Tryg, betalt én gang. Premien får du ikke igjen, og må selskapet betale utleier, krever det beløpet fra deg.

Hva koster et lån til depositum?

Et lån på 30 000 kroner over 12 måneder koster fra 2 263 kroner i Finansportalens register. LOfavør depositumslån koster 2 368 kroner og krever LO-medlemskap.

Når får jeg depositumet tilbake?

Når dere er enige, betaler banken ut med en gang. Er dere uenige, varsler banken utleier, og har ikke utleier fremmet krav om skyldig leie eller reist søksmål innen fem uker, betaler banken ut til deg. Krav om skader krever enighet eller dom.