Lån med sikkerhet i bolig: refinansier dyr gjeld med boligen som pant, uten å gjøre den dyrere

Kort oppsummert

• Lån med sikkerhet i bolig er et lån der banken får pant i boligen din. Brukt til å samle forbrukslån og kredittkort kalles det refinansiering med pant.
• Renten er lavere enn på forbrukslån. Medianen av 108 flytende boliglån i Finansportalens register er 5,84 prosent, mot 15,60 prosent effektiv rente på det midterste forbrukslånet.
• Hvor mye du kan låne: alle lån med pant i boligen kan til sammen være 90 prosent av boligverdien. På en bolig til 4 000 000 kroner med 3 000 000 kroner i lån er det 600 000 kroner ledig.
• Fellen er løpetiden. 180 000 kroner i boliglånet over 25 år gir 3 342 kroner lavere månedsbeløp, men koster 162 660 kroner i renter. Gjelden som den står koster 89 052.
• Betaler du den ned på 5 år med boligen som pant, koster den 27 992 kroner. Det er 61 060 kroner mindre enn i dag.
• Gå til banken din først. Sier den nei, finnes spesialbanker. De tar etableringsgebyr, hos Kraft Bank minst 20 000 kroner, og på små beløp spiser gebyret mye av gevinsten.

Hva et lån med sikkerhet i bolig er

Banken låner ut penger og får pant i boligen. Det er det samme som et vanlig boliglån, bare at pengene går til å innfri dyrere gjeld i stedet for å kjøpe bolig. Pengene går til å innfri kredittkortene og forbrukslånene, og du sitter igjen med ett lån.

Renten blir lavere fordi banken har noe å selge hvis lånet ikke blir betalt. Det er også prisen: forbruksgjeld uten sikkerhet blir gjeld med boligen som sikkerhet. Klarer du ikke terminene, kan banken til slutt kreve tvangssalg.

Det finnes to vanlige former. Et nedbetalingslån, der du betaler avdrag hver måned, eller en rammekreditt i boligen, der du betaler bare renter så lenge du vil. Rammelånet kan bare være 60 prosent av boligverdien, og uten avdrag blir forbruksgjelden stående til du betaler den ned selv. Til å samle dyr gjeld er nedbetalingslånet det som virker.

Hvor mye kan du låne med sikkerhet i bolig?

Alle lån med pant i boligen kan til sammen ikke være mer enn 90 prosent av boligens verdi. Fellesgjeld i borettslag og sameie regnes med.

Regnestykket for deg: boligverdien ganger 90 prosent, minus lånene du har. På en bolig til 4 000 000 kroner er taket 3 600 000 kroner. Har du 3 000 000 kroner i lån, er det 600 000 kroner ledig. Legger du inn 180 000 kroner i forbruksgjeld, blir belåningen 79,5 prosent.

Over 60 prosent belåning må lånet ha avdrag hvert år. Banken setter verdien ut fra en forsiktig vurdering av markedsverdien, så sjekk hva boligen er verdt før du søker.

Taket er ikke det eneste kravet. Lånet med pant er et nytt lån, og banken må regne på det som på et boliglån:

• Gjeldsgrad. Samlet gjeld kan ikke være mer enn 5 ganger brutto årsinntekt. Å flytte forbruksgjeld inn i boliglånet endrer ikke summen, så gjeldsgraden blir den samme.
• Betjeningsevne. Du må tåle at renten på all gjelden stiger med 3 prosentpoeng, og banken regner med minst 7 prosent.

Boliglånsreglene har et eget unntak for refinansiering, men det gjelder bare når et boliglån byttes mot et nytt på samme beløp. Et lån som blir større fordi forbruksgjelden legges til, faller utenfor unntaket.

Tre veier, regnet ut

Eksempelet er det samme som i saken om å refinansiere forbrukslån: 60 000 kroner på kredittkort og 120 000 kroner i forbrukslån, 180 000 kroner i alt, betalt ned på 5 år til medianprisene. Det koster 89 052 kroner i renter og gebyrer.

Forbruksgjelden er 60 000 kroner på kredittkort og 120 000 kroner i forbrukslån, betalt ned over 5 år til medianprisene i Finansportalens register, slik saken om å refinansiere forbrukslån regner den. Boliglånsrenten er medianen av 108 flytende boliglån ved 75 prosent belåning, hentet 4. oktober 2026. Spesialbanken er Kraft Bank med laveste rente og laveste gebyr bankens prisside oppgir, lest 28. august 2026. Renten du får, settes individuelt.

I boliglånet over 25 år faller månedsbeløpet med 3 342 kroner. Det kjennes som en lettelse. Men renten løper i 25 år i stedet for 5, og forbruksgjelden koster 73 608 kroner mer enn om du ikke hadde gjort noe.

I boliglånet over 5 år får du boliglånsrenten og beholder nedbetalingstiden. Månedsbeløpet blir 1 017 kroner lavere enn i dag, og du sparer 61 060 kroner. Det er dette som gjør lån med sikkerhet i bolig verdt det.

Står forbruksgjelden i samme lån som resten av boliglånet, oppnår du det samme ved å betale ekstra hver måned. Du har rett til å betale tilbake før tiden, og banken kan bare kreve dekket tap hvis renten er fast. Det som teller, er at beløpet er borte på noen få år, ikke at det står i et eget lån.

Regn på dine egne lån

Hva du betaler for gjelden i dag, mot hva refinansieringslånene hos Finansportalen koster for samme beløp.

Åpne refinansieringskalkulatoren

Når banken din sier nei

Banken din kan si nei fordi du ikke tåler stresstesten, fordi gjeldsgraden er for høy, eller fordi du har betalingsanmerkning. Bankene kan gi en liten andel lån som bryter kravene, 10 prosent av utlånene med pant i bolig hvert kvartal, 8 prosent i Oslo. Lån som bryter kravene, må gis innenfor den kvoten, også i spesialbankene.

De er dyrere. Kraft Bank oppgir rente fra 6,75 prosent, etableringsgebyr fra 2 prosent av lånet og minst 20 000 kroner, og 75 kroner i måneden. På 180 000 kroner over 5 år blir det 57 081 kroner i renter og gebyrer. Det er fortsatt 31 971 kroner billigere enn gjelden som den står, men 29 090 kroner dyrere enn i din egen bank, og mesteparten av forskjellen er minstegebyret.

Minstegebyret gjelder for alle lån opp til 1 000 000 kroner. Jo mindre gjelden er, jo større del av den går til gebyret.

Har du betalingsanmerkning eller inkasso, er det omstartslån som er ordet, og der er gebyrene større. Saken om omstartslån regner ut hva de faktisk koster.

Søker du hos en spesialbank, kan søknaden gå gjennom en formidler som sender den til flere. Vi har avtale med én av dem, og lenken under er en annonselenke.

Slik gjør du det

1. Skriv opp gjelden med saldo, rente og gebyr. Gjeldsregisteret viser kredittkort og forbrukslån, også rammer du ikke bruker.
2. Finn ledig sikkerhet: boligverdien ganger 90 prosent, minus lånene og eventuell fellesgjeld.
3. Spør banken din først, om renten og om etableringsgebyr. Trengs et nytt pantedokument, koster tinglysingen 545 kroner.
4. Velg en nedbetalingstid på forbruksgjelden som ikke er lengre enn i dag. Sammenlign hva gjelden koster i alt, ikke månedsbeløpet.
5. Si opp kredittkortene som blir innfridd. Et kort med ubrukt ramme står fortsatt i Gjeldsregisteret, og banken regner det som gjeld neste gang du søker.

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye kan man låne med sikkerhet i bolig?

Alle lån med pant i boligen kan til sammen være 90 prosent av boligverdien, med fellesgjeld. I tillegg må du tåle stresstesten, og samlet gjeld kan ikke være mer enn 5 ganger inntekten.

Lønner det seg å refinansiere med pant i bolig?

Når du betaler ned forbruksgjelden like raskt som i dag. I eksempelet vårt sparer det 61 060 kroner over 5 år. Over 25 år blir det 73 608 kroner dyrere.

Hva er renten på lån med sikkerhet i bolig?

Hos banken din er det boliglånsrenten. Medianen i Finansportalens register er 5,84 prosent for et flytende boliglån. Hos spesialbanker er den høyere, og etableringsgebyret kommer i tillegg.

Kan jeg få lån med sikkerhet i bolig med betalingsanmerkning?

Ikke i vanlige banker. Spesialbanker gir omstartslån med pant til folk med anmerkning, med høyere rente og etableringsgebyr. Hva det koster, står i egen sak.

Kan jeg bruke rammelån til å samle gjeld?

Det går, men rammelånet har ingen avdrag og kan bare være 60 prosent av boligverdien. Betaler du ikke ned av deg selv, blir forbruksgjelden stående i boligen.

Hva skjer med kredittkortene etter refinansieringen?

De innfris, men står i Gjeldsregisteret med full ramme til du sier dem opp. Si opp dem du ikke trenger.