Tvangssalg av bolig: 424 hjem i første halvår, og dette skjer før boligen selges

Kort oppsummert

• 424 boliger ble tvangssolgt i første halvår 2026: 353 selveierboliger og 71 borettslagsboliger. I samme halvår i fjor var det 353 til sammen.
• Økningen sitter i første kvartal, med 237 boliger mot 146 året før. Andre kvartal hadde 187, nesten det samme som andre kvartal 2025.
• Nivået er fortsatt lavere enn i 2018, 2019, 2020 og 2021, da første halvår lå mellom 474 og 510. Tvangssalgene er under én prosent av alle boligsalg.
• Fra det første varselet til boligen er solgt går det måneder. Loven gir to ukers varsel før banken kan begjære tvangssalg, og én måned til å svare tingretten. Hele veien kan salget stoppes ved å betale kravet med renter og kostnader.
• Det finnes fem utveier før salget: avtale med banken, refinansiering med pant i boligen, startlån fra kommunen, frivillig salg, og gjeldsordning.

Tallene, kvartal for kvartal

E24 skrev søndag 6. september at 353 boliger ble tvangssolgt i første halvår, det høyeste for et første halvår siden 2021. Tallet er selveierboligene i SSBs eiendomsstatistikk, og det stemmer. Borettslagsboligene står i en annen tabell hos SSB, og de kommer i tillegg: 71 i første halvår. Til sammen 424.

To ting kommer fram når hele rekka står der. Økningen fra i fjor er reell, 20 prosent. Men den kommer fra det laveste nivået i rekka, og 2026 ligger fortsatt under hvert av årene fra 2018 til 2021. Renten var lav i alle de fire årene.

Det andre er at økningen sitter i ett kvartal. Første kvartal 2026 hadde 237 tvangssalg, mot 146 året før. Andre kvartal hadde 187, mot 207 i andre kvartal 2025. Om tallet for tredje kvartal, som kommer fra SSB i november, ligger nærmere 237 eller 187, avgjør om dette er en trend eller ett dårlig kvartal.

Til sammenligning ble 58 910 boliger solgt frivillig i første halvår. Tvangssalgene er 0,7 prosent av salgene.

Det E24 skriver, og det Finanstilsynet skriver

Kilden i E24-saken er gjeldsøkonom Vetle Severinsen i Bluestep Bank og Bank2. Han mener økningen kommer av renten på 4,5 prosent i 2024 og første halvdel av 2025, sammen med prisveksten, og at «renten er en kvern som kverner dem som sliter». Sjeføkonom Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken sier til E24 at sammenhengen mellom rentenivå og tvangssalg er tydelig.

Bluestep og Bank2 er to av spesialbankene som gir lån med pant i bolig til folk med betalingsanmerkning. Det gjør ikke tallene feil, men det er verdt å vite når rådene leses.

Finanstilsynets siste rapport om finansiell stabilitet, fra juni, gir samme gjeldstall som E24: husholdningene skyldte 212 prosent av disponibel inntekt ved utgangen av 2025, ned fra 234 prosent i 2021. Par med barn under seks år har den høyeste gjeldsbelastningen, 327 prosent. Men rapporten sier også at det er få tegn til alvorlige gjeldsbetjeningsproblemer for husholdningene samlet sett, at andelen misligholdte lån har økt til nivået fra 2020, og at bankenes tap er lave. Det er den setningen som mangler i E24-saken.

Styringsrenten er 4,25 prosent, satt i august. Neste beslutning kommer 24. september. Hva den betyr for boliglånsrenten din, har vi regnet på i en egen sak.

Slik går et tvangssalg, steg for steg

Et tvangssalg er slutten på en lang rekke. Det starter med en termin som ikke betales, går videre til purringer, inkasso og oppsigelse av lånet, og ender i tingretten. Det som gjelder underveis, står i tvangsfullbyrdelsesloven, og det er dette den sier:

1. Varsel. Banken må sende deg et skriftlig varsel, og det må gå to uker før den kan begjære tvangssalg. Har en kreditor tatt utlegg i boligen gjennom namsmannen, kan den begjære salg to uker etter at du fikk beskjed om utlegget.
2. Begjæring til tingretten. Banken sender begjæringen til tingretten der boligen ligger, med attest fra grunnboken.
3. Én måned til å svare. Finner retten at begjæringen kan tas til følge, får du den forkynt, med en frist på én måned til å uttale deg. Begjæringen skal opplyse hvilke kostnader som er påløpt, at flere kommer hvis salget gjennomføres, og at tvangssalg kan unngås ved at kravet med renter og kostnader betales innen fristen. Kan salget gjøre at du og familien mister nødvendig bolig, skal du også få beskjed om at du kan kreve erstatningsbolig, innen samme frist.
4. Beslutning. Når fristen er ute, avgjør retten om salget skal gjennomføres. Det blir tinglyst på boligen.
5. Salget. Retten oppnevner som regel en eiendomsmegler som medhjelper. Boligen legges ut, budene forelegges, og tingretten stadfester det beste budet. Bank2 skriver at hele løpet kan ta over et år, og at prisen kan bli rundt 15 prosent lavere enn ved et vanlig salg, fordi kjøperen får færre rettigheter og ikke kan tegne eierskifteforsikring.
6. Oppgjøret. Kjøpesummen går til rettsgebyr, salgskostnader og deretter til dem som har pant, i prioritert rekkefølge. Dekker ikke salget hele gjelden, står resten igjen.

Mens dette pågår, løper forsinkelsesrenten på det som er forfalt. Den er 12,25 prosent i andre halvår 2026, fastsatt av Finanstilsynet. Er hele lånet sagt opp, løper den på hele lånet. Forsinkelsesrentekalkulatoren regner det dag for dag.

Fem utveier mens det ennå er tid

Alle fem virker best før begjæringen er sendt, og de fleste av dem virker fortsatt innenfor månedsfristen. Det som avgjør hvilken som passer, er om du kan betjene et lån videre, og om det er ledig verdi i boligen.

1. Avtale med banken. Bankene har avdragsfrihet og betalingsutsettelse som verktøy, og de bruker dem. SpareBank 1 skriver at avdragsfrihet som hovedregel gis når lånet er under 60 prosent av boligverdien. Et lån som løper med bare renter en periode, er billigere for banken enn et tvangssalg. Ta kontakt før terminen mangler, ikke etter.

2. Refinansiering med pant i boligen. Er det verdi i boligen ut over lånet, kan usikret gjeld, inkasso og forfalte terminer samles i ett nytt lån med pant. Vanlige banker sier ofte nei når det finnes betalingsanmerkning. Da er det spesialbankene som vurderer saken, og lånet kalles omstartslån. Renten er høyere enn et vanlig boliglån, og etableringsgebyret er en prosent av lånet, så det er et lån for å komme ut av en situasjon, ikke for å bli i den. Vil du sjekke om saken din kan vurderes, har vi en egen tjeneste for det på omstartshjelp.no. Hvorfor spesialbankene også sier nei i noen saker, står i en egen sak.

3. Startlån fra kommunen. Husbankens startlån kan gis til refinansiering når husstanden står i fare for å miste boligen på tvangssalg på grunn av høye låneutgifter. Kommunen kan da se bort fra de vanlige kravene om langvarige problemer og sparing, lånet kan omfatte alle typer gjeld, også skattegjeld og bidragsgjeld, og det kan løpe avdragsfritt mens usikret gjeld betales ned. Samlet lån kan ikke overstige boligens verdi, og du må normalt ikke kunne få lån i vanlig bank. Søknaden går til kommunen du bor i.

4. Frivillig salg. Det er rådet gjeldsøkonomen i E24 gir, og det er riktig for den som ikke kan betjene et lån videre: et frivillig salg gir høyere pris, går raskere, og sparer rettsgebyr, medhjelperhonorar og måneder med forsinkelsesrente. Ulempen er at du selv må skaffe ny bolig, og at et salg mens markedet er svakt gir mindre å starte på nytt med. Boligprisene og omsetningstiden står i boligprisruta.

5. Gjeldsordning. Er gjelden større enn det noe lån eller salg kan løse, finnes gjeldsordning etter gjeldsordningsloven. Boligen kan i noen tilfeller beholdes hvis den er nøktern og du klarer å betjene boliglånet, men usikret gjeld slettes etter ordningens slutt. Namsmannen behandler søknaden, og Nav har gratis økonomi- og gjeldsrådgivning i forkant. Hva betaler jeg først rangerer kravene med de samme livsoppholdssatsene.

Ingen av de fem hjelper etter at budet er stadfestet. Rekkefølgen i loven er laget for at du skal ha tid, og tiden er det første som går tapt når brevene blir liggende uåpnet.

Ofte stilte spørsmål

Kan man stoppe et tvangssalg?

Ja, helt til budet er stadfestet av tingretten, ved å betale kravet med renter og kostnader. Begjæringen du får forkynt, skal si nøyaktig hva det koster. I praksis betyr det å skaffe pengene gjennom refinansiering, startlån fra kommunen eller et frivillig salg før retten gjør det for deg.

Hva skjer ved tvangssalg av hus?

Banken varsler, venter to uker, og sender begjæring til tingretten. Du får én måned til å svare. Retten beslutter salg, oppnevner en megler, og stadfester det beste budet. Kjøpesummen går til kostnader og panthavere. Bank2 skriver at løpet kan ta over et år.

Blir gjelden slettet ved tvangssalg?

Nei. Salget dekker gjelden så langt kjøpesummen rekker. Det som ikke dekkes, skylder du fortsatt, og det er derfor et tvangssalg til lav pris kan etterlate deg med gjeld uten bolig.

Hvor mange boliger tvangsselges i Norge?

424 i første halvår 2026, 755 i hele 2025. Til sammenligning selges rundt 135 000 boliger frivillig i året. Tallene er SSBs, og de teller tinglyste eierskifter, ikke begjæringer.

Er det lurt å kjøpe bolig på tvangssalg?

Prisen kan være lavere, men kjøperen får færre rettigheter enn ved et vanlig salg og kan ikke tegne eierskifteforsikring, ifølge Bank2. Reglene om mangler er andre enn ved et vanlig salg, og det er derfor prisen er lavere.